Может ли открытие рынка земли стать дополнительным механизмом в обеспечении прав кредитора?

В свете последних изменений относительно открытия рынка сельскохозяйственной земли, банки получили возможность приобретать право собственности на сельскохозяйственную землю в порядке обращения взыскания как на предмет залога уже с 1 июля 2021, причем без ограничений по площади.

Прогнозируется, что с выходом на земельный рынок юридических лиц (с 2024) цена земли будет только расти, что делает ее выгодным активом, который при необходимости может быть реализован банком без потери в цене.

Сейчас ипотека является наиболее распространенным видом обеспечения исполнения обязательства. Однако, в защиту прав кредитора также приходит недавно введенный в украинское законодательство механизм как доверительная собственность.

Предлагаем разобраться, какой именно вид обеспечения обязательства максимально уменьшит риск кредиторов, связанный с возвращением проблемной задолженности, а также применим к обеспечению землей.

Ипотека

Ипотека является залогом недвижимого имущества, при установлении которой, право собственности на имущество остается у ипотекодателя. Сейчас именно банки имеют исключительное право быть залогодержателями земель сельскохозяйственного назначения. Обращаем внимание, что речь идет не обо всех финансовых учреждениях, а именно о банках.

Таким образом, законодательство Украины определяет банк как юридическое лицо, которое на основании банковской лицензии имеет исключительное право предоставлять банковские услуги, сведения о которой внесены в Государственный реестр банков. Исходя из этого, получить украинскую сельскохозяйственную землю в залог смогут только те банки, которые зарегистрированы в Украине и имеют соответствующую лицензию, выданную НБУ.

Учитывая это, к сожалению, иностранные банки не могут получать земли сельскохозяйственного назначения в залог, поскольку иностранные банки не отвечают определению «банк» по украинскому законодательству.

Если предметом ипотеки является право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис) или для застройки (суперфиций), законодательство предоставляет возможность ипотекодержателю приобрести такое право в счет выполнения основного обязательства или от своего имени уступить такое право любому лицу.

Банк, как ипотекодержатель, получает право обратить взыскание на предмет ипотеки в случае нарушения ипотекодателем своих обязанностей по ипотечному договору, невыполнении/ненадлежащем исполнении основного обязательства должником, а также в случае возбуждения дела о банкротстве или при ликвидации ипотекодателя.

Взыскания на предмет ипотеки может быть осуществлено на основании решения суда, исполнительной надписи нотариуса или согласно договора об удовлетворении требований ипотекодержателя.

Также, законодательство об ипотеке определяет обязанность ипотекодержателя сообщать ипотекодателя о своем намерении заключить договор купли-продажи заложенного имущества для соблюдения преимущественного права покупки такого имущества.

Что касается земли сельскохозяйственного назначения, то законодательство предусматривает обязанность банка реализовать земельный участок, на который обращено взыскание на земельных торгах, в течение 2-х лет со дня приобретения права собственности на нее.

Цена продажи предмета ипотеки устанавливается по соглашению между ипотекодателем и ипотекодержателем или на основании оценки имущества. При реализации земельного участка сельскохозяйственного назначения, до 1 января 2030 цена не может быть меньше нормативно денежной оценки такого участка.

Доверительная собственность

В отличие от ипотеки, доверительной собственностью могут обеспечиваться обязательства только по кредиту или займу. В доверительную собственность может быть передано как движимое, так и недвижимое имущество.

Важным отличием доверительной собственности от ипотеки является то, что установление доверительной собственности предусматривает прекращения права собственности на такое имущество у лица, что его передает (доверительный учредитель) и приобретение права доверительной собственности кредитором (доверительный собственник) на такое имущество.

Несмотря на обращение взыскания на предмет доверительной собственности на имущество, право владения переданным в доверительную собственность имуществом несколько ограничивается, ведь оно не может быть отчуждено или продано кредитором до момента обращения взыскания на такое имущество. Что касается сельскохозяйственной земли, то к 1 января 2024 такая земля не может быть передана в доверительную собственность банку. Земельный кодекс Украины позволяет банкам приобретать право собственности на землю только при обращении взыскания на нее как на предмет залога. Однако, доверительная собственность не относится к залогу, а является видом права собственности. Следовательно, передача сельскохозяйственной земли в доверительную собственность может стать эффективным обеспечением кредитных обязательств только с 2024 года.

При передаче земли в доверительную собственность пользователем такой земли может оставаться доверительный учредитель или иное лицо, чье право пользования оформлено согласно Земельного кодекса Украины. Однако, такое пользование не является препятствием для удовлетворения требований кредитора, ведь пользователь теряет право пользования землей со дня получения уведомления о принятии доверительным собственником решения об обращении взыскания на землю.

Доверительный собственник вправе обратить взыскание на объект доверительной собственности, если просрочка исполнения должником основного обязательства составляет более 20 календарных дней, или просрочено выполнение части основного обязательства более чем на 30 дней. Так же, как и при ипотеке, в случае нарушения должником договора об установлении именно доверительной собственности, доверительный собственник может требовать досрочного исполнения основного обязательства.

Более того, при получении имущества в доверительную собственность, банк не рискует потерять такое имущество при банкротстве/ликвидации доверительного основателя, ведь такое имущество не включается в конкурсную массу доверительного основателя.

Как и при ипотеке, доверительная собственность предполагает соблюдение преимущественного права покупки путем письменного уведомления должника, пользователя и доверительного основателя с указанием минимальной цены продажи. Причем, для реализации своего преимущественного права, указанные лица имеют всего лишь 5 дней, в течение которых необходимо внести минимальную цену продажи на депозит нотариуса.

В отличие от ипотеки, цена продажи объекта доверительной собственности устанавливается доверительным собственником единолично, без необходимости проведения оценки такого объекта, что в определенной степени ускоряет и облегчает удовлетворение требований кредитора.

Учитывая вышесказанное, механизм доверительной собственности в большей степени призван защитить права именно кредитора и является действенным при реализации обеспеченного имущества.

При передаче имущества в доверительную собственность банк имеет возможность получить право собственности уже с даты заключения соответствующего договора, который исключает любые манипуляции с таким имуществом со стороны должника.

Также, Гражданский кодекс предоставляет относительную свободу сторонам договора об установлении доверительной собственности при определении его условий. Можно, например, определять основания для наступления права обращения взыскания на имущество в доверительной собственности или регулировать минимальную цену продажи такого имущества.

Единственное, что банки не смогут рассматривать землю сельскохозяйственного назначения в целях обеспечения обязательств путем передачи такой земли в доверительную собственность по кредитному договору до 2024 года. Ведь, учитывая ограничения Земельного кодекса, доверительная собственность не является залогом.

В случае, если иное не будет принято на референдуме, иностранные банки также не смогут приобретать право доверительной собственности на землю сельскохозяйственного назначения.

Что же касается ипотеки, то такой способ обеспечения все еще остается наиболее понятным для кредиторов и должников, а учитывая, что с 1 июля 2021 украинские банки смогут приобретать право собственности на землю сельскохозяйственного назначения в порядке обращения взыскания как на предмет залога, ипотека и в дальнейшем останется одним из приоритетных видов обеспечения обязательств.