Отмена моратория: возможности, специфика и риски рынка земли сельскохозяйственного назначения

оставлял много вопросов по функционированию рынка земли. Последние законодательные изменения относительно дерегуляции земельных отношений [2] и продажи земельных участков, а также прав на них через электронные аукционы [3] внесли ясность в правила рынка земли и позволили оценить возможности и риски для его участников.

Закон о рынке земли ограничил круг лиц, которые могут стать владельцами земель сельскохозяйственного назначения: такие земли запрещено приобретать в собственность иностранцам, а украинские компании смогут быть собственниками земель с 2024 года. Таким образом, для различных категорий участников открываються разные возможности.

В течение действия ограничения для юридических лиц, граждане смогут приобрести земли сельскохозяйственного назначения дешевле, поскольку покупателей будет меньше, чем предлагается земли на продажу. Инвесторы, которые приобретут землю сейчас, получат готовый бизнес со стабильным доходом, ведь большинство земель находится в аренде у аграрных компаний. Последние, заинтересованные в сохранении своего земельного банка, в дальнейшем будут арендовать землю. После открытия рынка для компаний, инвесторы смогут продать арендаторам земельные участки уже по рыночной цене.

Несмотря на ограничения Закона о рынке земли, иностранные инвесторы и украинские юридические лица смогут получить доступ к рынку и через другие механизмы, которые закон не запрещает.

Таким механизмом может стать приобретение земельных участков в доверительную собственность. Посредники-физические лица (доверительные собственники) смогут купить в интересах инвесторов землю, а последние смогут ею пользоваться. Для обеспечения контроля над землей можно ограничить возможность доверительного собственника продать или сдать в аренду землю.

Закон также не ограничил возможности бизнеса, в частности с конечными бенефициарными владельцами-иностранцами, получить земли сельскохозяйственного назначения в доверительное управление. Владельцем в этом случае компания не становится, но может не только обрабатывать земельный участок, но и распоряжаться им, например, продать его, а средства от продажи передать по договору об управлении участнику этой компании или ее бенефициарам. Доверительное управление также может стать бизнес моделью для новых игроков на рынке инвестиций в земли сельскохозяйственного назначения. Управляющие компании и фонды, которые будут иметь необходимую экспертизу в сельском хозяйстве, смогут обеспечить управление такими инвестициями для владельцев.

Закон о дерегуляции также позволяет обеспечить контроль над земельным банком, но с помощью эмфитевзиса на земли частной собственности. Эмфитевзис теперь можно отчуждать и передавать в залог без согласования с владельцем, а земельный участок эмфитевт может сдавать в аренду.

Банки получают возможность становиться собственниками земель в порядке обращения взыскания на них как на предмет залога с последующей продажей в течение двух лет. С одной стороны, для потенциальных покупателей появляется возможность кредитования под залог. С другой стороны, банки пока не очень в этом заинтересованы, поскольку земля – не очень ликвидный актив. Конечно, такая ситуация может измениться после открытия рынка земли для юридических лиц, когда спрос на землю возрастет, а стоимость земли станет более прогнозируемой.

Какой будет специфика покупки и продажи земли?

Одной из особенностей рынка земли является внедрение земельных торгов в форме электронных аукционов. Электронные аукционы – это ответ на запрос современности, без которого рынок земли нельзя было запускать. Они будут обязательными для продажи сельскохозяйственной земли всех форм собственности и приобретения прав аренды и эмфитевзиса на такие земли.

Сам процесс аукциона будет максимально простым для покупателей. Владельцы будут заниматься подготовкой лота: разрабатывать всю документацию по землеустройству, обеспечивать государственную регистрацию и проведение оценки земельного участка (прав на нее). Правда участники сразу должны быть готовы финансово и оплатить гарантийный взнос – 30% цены земельного участка или годовой арендной платы.

Цена продажи не должна быть меньше нормативной денежной оценки земельного участка, покупатели обязаны документально подтвердить источники происхождения средств, за счет которых приобретается право собственности, а взаиморасчеты будут проводиться в безналичной форме.

Особенностью аукционов будет также реализация преимущественного права покупки арендованного земельного участка арендаторами. Преимущественное право подлежит регистрации как обременение недвижимого имущества. Землевладельцы обязаны будут заблаговременно направлять нотариально удостоверенное сообщение о продаже арендатору. Арендаторы будут реализовывать преимущественное право, направив согласие заплатить самую высокую предложенную на аукционе цену или согласие уплатить цену, которая будет второй после самой высокой. Таким образом, закон предусматривает эффективный механизм защиты права арендаторов.

Какие риски в регулировании актуальны?

Закон ограничивает возможность бизнеса структурировать владение землями сельскохозяйственного назначения с использованием холдинговых структур как на территории Украины, так и с использованием иностранных компаний. Владельцам аграрных компаний, которые планируют формировать собственный земельный банк, необходимо заранее позаботиться о реструктуризации корпоративных структур, исключив оффшорные компании, и раскрыть информацию о бенефициарах.

Значительно ограничиваются права землевладельцев в пользу интересов землепользователей. Владельцы не смогут продать земли сельскохозяйственного назначения другим лицам сразу после открытия рынка из-за требований предоставления нотариального согласия на продажу и порядок реализации преимущественного права.

Также, несмотря на прозрачность процедуры аукционов, закон не предусматривает требований к договорам купли-продажи, поэтому на практике условия будут определяться продавцом, которые вряд ли удастся изменить после победы на аукционе. Отказ от подписания после победы грозит потерей гарантийного взноса, поэтому покупателям нужно будет выбирать: заключать рисковый договор или потерять привлекательный актив.

Закон также не предусматривает гарантий для покупателей относительно правомерности приобретения продавцом права собственности на земельный участок. Поэтому покупателям необходимо будет самостоятельно проводить детальный анализ правоустанавливающих документов и истории возникновения права собственности.

Ведь судебная практика свидетельствует о большом количестве дел об истребовании земельных участков у добросовестных приобретателей по основаниям нарушений процедуры отвода земельных участков первичным владельцам.

---

[1] Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно условий оборота земель сельскохозяйственного назначения» от 31.03.2020 года (далее – «Закон о рынке земли»)

 [2] Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно совершенствования системы управления и дерегуляции в сфере земельных отношений» от 28.04.2021 года (далее – «Закон о дерегуляции»);

[3] Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты относительно продажи земельных участков государственной и коммунальной собственности или прав на них (аренды, суперфиция, эмфитевзиса) через электронные аукционы» (далее – «Закон об аукционах»).