Чи можна не платити за оренду під час війни?

Форс-мажор і оренда

Як правило в договорах оренди наявні форс-мажорні застереження – сторони договору можуть посилатися на дію обставин непереборної сили, як на підставу звільнення їх від відповідальності за невиконання умов договору.

Проте, нагадаю, що:

• дія форс-мажорних обставин не звільняє сторону від обов’язку за договором, а лише є легітимною підставою відстрочити виконання такого обов’язку до закінчення їх дії та не понести відповідальності за таке прострочення (у вигляді штрафних санкцій);
• лише факт проведення бойових дій чи запровадження обмежень воєнного часу не звільняє сторону від відповідальності, якщо такі обставини прямо не перешкоджають особі фізично чи юридично виконати конкретний обов’язок за договором (наприклад, сплатити кошти).

Саме за таких обставин, до прикладу, орендар може затримати орендну плату (з дотриманням процедури повідомлення про форс-мажор і його підтвердження), але муситиме здійснити її, коли дія обставин форс-мажору на нього припиниться.

Проте, на практиці в договорах оренди зустрічаються форс-мажорні застереження, які звільняють орендаря від сплати орендної плати на час дії форс-мажорних обставин.

Законодавчі підстави звільнення від орендної плати

Зазначені положення ґрунтуються на ч. 6 ст. 762 Цивільного кодексу України (надалі «ЦК»), якою окремо передбачено, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає. Зазначене законодавче положення діє незалежно від наявності відповідної умови в договорі.

Разом із тим, за приписами ч. 4 вказаної статті наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася. Керуючись цією нормою деякі орендодавці пропонували орендарям істотне зменшення орендної плати на певний період воєнного стану.

Повне ж звільнення від орендної плати застосовується в судовій практиці в якості виняткового втручання в договірні відносини сторін. В будь-якому разі, зазначені положення стосуються оренди, до якої як правило не включаються витрати на комунальні послуги та експлуатаційні платежі.

Позиція Верховного Суду щодо форс-мажору в орендних спорах

Форс-мажорні орендні спори не є новими для вітчизняної судової практики. З 2014 року підставою таких спорів є бойові дії в зоні проведення АТО/ООС і окупація окремих адміністративно-територіальних одиниць України, а з 2020 року – пандемія коронавірусної інфекції та запроваджені у зв’язку з нею карантинні обмеження.

У постанові Великої Палати Верховного Суду (надалі «ВС») від 08.05.2018 у справі №910/7495/16 суд дійшов висновку, що при оцінці обставин, за які не відповідає орендар, презюмується незмінність умов господарювання (користування майном) чи стану об`єкта оренди, а орендар повинен подати докази наявності тих обставин, на які він посилається в обґрунтування своїх вимог, а також довести, що ці обставини виникли з незалежних від нього причин, зокрема, внаслідок зміни кон`юнктури на ринку товарів, робіт, послуг, з вини орендодавця, через дію непереборної сили тощо.

Якщо орендар з незалежних від нього обставин протягом певного часу був повністю позбавлений можливості користуватися орендованим майном, то на підставі ч. 6 ст. 762 ЦК він вправі порушувати питання і про повне звільнення його від внесення орендної плати (аналогічна правова позиція щодо застосування приписів ст. 762 ЦК викладена у постановах ВС у справах №914/1248/18 та №914/2264/17).

На погляд Верховного Суду, підставою звільнення від зобов`язання сплачувати орендну плату ця норма визначає об`єктивну неможливість використовувати передане в оренду майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.

Докази неможливості використання орендованого майна в судовій практиці

З огляду на судову практику, при настанні таких обставин вже після укладення договору оренди, доказами на підтвердження неможливості використання майна можуть бути, зокрема:

• сертифікат торгово-промислової палати щодо форс-мажорних обставин,
• документально оформлені результати розгляду заяв та скарг до правоохоронних органів,
• акт державного виконавця про арешт майна та його передачу третій особі на відповідальне зберігання,
• судове рішення у справі за позовом про усунення перешкод у користуванні майном,
• висновок судової експертизи про аварійний стан об`єкта оренди,
• рішення компетентного державного органу про початок його реконструкції, реставрації чи капітального ремонту тощо.

Разом з тим, поки що залишаються відкритими для судової практики наступні питання:

• чи є Лист ТПП достатнім підтвердженням настання форс-мажорних обставин – з одного боку лист не є індивідуальним сертифікатом, виданим на підставі ст. 14-1 Закону «Про торгово-промислові палати в Україні», з іншого боку війна в Україні є загальновідомою обставиною та не підлягає доказуванню згідно з процесуальним законодавством;

• чи можуть орендарі стверджувати про неможливість використання майна, якщо фізичний доступ до нього в них зберігається попри бойові дії у країні (наприклад, у зв’язку з фактичною евакуацією працівників та/або зупиненням діяльності підприємства).

Висновки та рекомендації

Судовою практикою підтверджується можливість повного звільнення орендаря від орендної плати на час дії форс-мажорних обставин, які повністю перешкоджають йому користуватися об’єктом оренди, на підставі норми закону. При чому, існують як позитивні, так і негативні для орендарів судові рішення, зокрема, за орендними спорами, які виникли у зв’язку з війною на сході України з 2014 року. Тягар доказування повної неможливості користування об’єктом оренди внаслідок дії обставин непереборної сили покладається на орендаря.

Разом з тим, вектор судової практики в такій категорії спорів після 24.02.2022 важко спрогнозувати, беручи до уваги спірні питання, викладені вище. Відтак, сторонам договорів оренди рекомендується завчасно знайти компромісні рішення на прийнятних для обох сторін умовах.

Якщо у Вас виникли питання щодо функціонування Вашого бізнесу в період воєнного стану, будь ласка, звертайтеся до спеціалістів GOLAW, і ми надамо відповіді на них.