Земельні відносини в умовах воєнного стану: діє новий закон

На сьогоднішній день Державний земельний кадастр та Державний реєстр речових прав на нерухоме майно не працюють. Встановлені у мирний час процедури передачі землі сільськогосподарського призначення у користування є складними, тривалими та такими, що не можуть бути реалізовані в умовах воєнного стану.

У зв’язку з цим, було прийнято Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» (далі – Закон), який набрав чинності 7 квітня 2022 року.  

Закон має на меті спростити обіг сільськогосподарських земель для їх раціонального використання під час війни та встановлює наступне.

Автоматичне поновлення на один рік дії договорів на використання землі сільськогосподарського призначення усіх форм власності

Зазначене положення спрямоване забезпечити сталість та прогнозованість існуючих земельних відносин на 2022 рік.

Так, якщо після введення воєнного стану (тобто після 24 лютого 2022 року) строк дії договорів щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення: оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, закінчився, такі договори є поновленими на один рік без відповідного волевиявлення сторін та без внесення відомостей про це до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Поновлення таких договорів відбувається автоматично на підставі відповідного положення Закону.

Спрощена процедура передачі в оренду земель для ведення товарного сільськогосподарського виробництва

Земельним кодексом України встановлено, що права на земельні ділянки державної та комунальної власності можуть набуватися виключно на конкурентних засадах – земельних торгах (аукціонах).

Однак Закон скасовує дію цього правила на час дії воєнного стану. З метою забезпечення максимально швидкої передачі землі у користування, земельні торги проводитися не будуть.

Договори будуть укладатися лише в електронній формі та засвідчуватися кваліфікованими електронними підписами сторін.

В умовах війни державна реєстрація таких договорів буде проводитися районними військовими адміністраціями у Книзі реєстрації землеволодінь і землекористувань.

За одним договором орендодавець може надати в користування одразу декілька земельних ділянок.

Нові умови оренди землі

Змінюється не тільки порядок укладення договорів оренди землі державної та комунальної власності, але й зміст прав та обов’язків сторін, умови оренди землі.

Так, договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення може бути укладено лише на один рік. Вимога щодо мінімального строку оренди землі у 7 років до такого договору не застосовується. Однак, якщо дія цього договору закінчиться до збирання врожаю, посіяного орендарем на земельній ділянці, орендар має право на збирання такого врожаю з компенсацією збитків, спричинених орендодавцю тимчасовим зайняттям земельної ділянки.

Такий договір не може бути поновлений, укладений на новий строк, і припиняється зі спливом одного року.

Розмір орендної плати не може перевищувати 8 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка визначається від середньої нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по області.

Законом суттєво звужуються права орендарів. Так, орендар земельної ділянки не має права, зокрема, на компенсацію витрат на поліпшення землі, передачу її в суборенду, встановлення земельного сервітуту, будівництво об’єктів нерухомого майна, поділ ділянки, зміну її цільового призначення, а також використання наявних на ній корисних копалин.

Формування земельної ділянки, що передається в оренду

Якщо земельна ділянка, що передається в оренду за спрощеною процедурою, не має кадастрового номеру, яким чином здійснюється її формування?

На час дії воєнного стану процедуру формування земельної ділянки також спрощено. Відомості про ділянку до Державного земельного кадастру не вносяться, кадастровий номер не присвоюється. Перед укладенням договору здійснюється розроблення технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земель.

Така технічна документація є обов’язковим додатком до договору оренди землі.

Ділянка вважається сформованою з моменту укладення договору оренди землі і припиняє бути об’єктом цивільних прав з моменту припинення дії такого договору оренди.

Тимчасова передача права землекористування

Через російську агресію деякі фермерські господарства, сільськогосподарські товариства та окремі громадяни були вимушені зупинити свою діяльність та тимчасово припинили використання землі сільськогосподарського призначення, яка раніше була набута ними в оренду або суборенду.

Закон надає можливість таким орендарям та суборендарям тимчасово передати свої права на земельну ділянку тим аграріям, які продовжують свою виробничу діяльність, і мають потребу у збільшенні площі сільськогосподарських земель.

Так, на строк до одного року можуть бути передані права на використання земельних ділянок усіх форм власності за їх цільовим призначенням.

Передача прав оренди і суборенди землі здійснюється без згоди власника земельної ділянки на підставі договору про передачу права землекористування між землекористувачем та особою, якій передається право користування ділянкою. Такий договір укладається в електронній формі і має містити відомості про сторін, передане право та строк, на який його укладено.

Про передачу права оренди орендар має повідомити власника землі, а суборендар повідомити орендаря у письмовій формі протягом п’яти днів з дня державної реєстрації договору районною військовою адміністрацією.

На період дії воєнного стану постійні користувачі земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної і комунальної власності (крім державних і комунальних підприємств, установ, організацій) та емфітевти також отримали право передавати належні їм на відповідних правах земельні ділянки в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Строк такої оренди не може перевищувати одного року.

Отже, в умовах війни забезпечення продовольчої безпеки держави має критично важливе значення.

Сподіваємося, що спрощений механізм набуття прав на земельні ділянки сільськогосподарського призначення, передбачений Законом, сприятиме оперативній передачі землі та інтенсивному веденню сільськогосподарського виробництва у 2022 році, а Україна і надалі утримуватиме свої позиції серед світових лідерів з аграрного виробництва.