Як захистити свої права на іпотечне майно

23 Лютого 2018 - Публікації

Теги

Будівництво та нерухомість

На сьогоднішній день досить актуальними є проблеми виконання зобов’язань за рахунок іпотечного майна. Часто під час звернення стягнення на предмет іпотеки, іпотекодавець чинить опір цілком законним діям іпотекодержателя. Недобросовісні позичальники та майнові поручителі перешкоджають доступу до майна, вилучають обладнання або його частини, а інколи навіть незаконно впливають на державні органи, до яких звертається стягувач.

Вирішенням деяких проблем іпотекодавця може стати передача предмета іпотеки в управління на період до його реалізації.

За своєю природою передача майна в управління не є способом звернення стягнення на предмет іпотеки. Це окремий додатковий спосіб захисту прав іпотекодержателя, що підтверджується позицією Вищого господарського суду України (далі за текстом – ВГСУ), висловленою у постанові від 22.12.2014 року у справі № 904/3663/14.

Підставою для передачі предмета іпотеки в управління може бути договір або судове рішення. Звісно, в умовах конфлікту між сторонами про мирне урегулювання та укладення подібного договору зазвичай не йдеться.

Саме тому зосередимося на питанні передачі предмета іпотеки в управління у примусовому порядку.

Предмет іпотеки може бути переданий в управління іпотекодержателю тільки після прийняття рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки. Законодавством не конкретизовано та не визначено чітко, що саме мається на увазі під таким рішенням та яку форму воно повинно мати. Фактично це може бути рішення суду або рішення іпотекодержателя про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Оскільки після прийняття подібного рішення зростає ризик зустріти спротив з боку іпотекодавця, у разі звернення до суду із позовом про звернення стягнення на предмет іпотеки доцільно одразу заявити вимоги про передачу предмета іпотеки в управління.

У випадку звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку шляхом набуття права власності іпотекодержатель повинен направити іпотекодавцю та боржнику (якщо це інша особа) письмову вимогу про усунення порушення основного зобов’язання. Тільки після спливу тридцятиденного строку з моменту отримання іпотекодавцем відповідної вимоги та за умови відсутності виконання основного зобов’язання, іпотекодержатель може прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки.

При цьому, законодавством розрізняються поняття «вимога про усунення порушень» та «рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки». Вказаної позиції дотримується і ВГСУ в своїй постанові від 30.01.2017 року у справі № 909/535/16.

Важливим аспектом при встановленні управління є правильне формулювання позовних вимог, оскільки вони будуть відображені у резолютивній частині судового рішення, а тому повинні бути максимально конкретними.

Так, необхідно чітко вказати перелік майна, яке передається в управління, зокрема обладнання та пульти, які є його частиною, а також спосіб управління – право на здійснення дій, пов’язаних із укладанням, зміною або розірванням договорів відносно предмета іпотеки, право на отримання в будь-яких установах та організаціях інформації та документів, що стосуються предмета іпотеки, а також інші права іпотекодержателя за необхідності.

Зауважимо, що законодавством визначено мету передачі іпотечного майна в управління – отримання продукції, плодів та доходів або необхідність у забезпеченні належного господарського використання іпотечного майна відповідно до його цільового призначення. Тому вважаємо, що позовні вимоги про передачу предмета іпотеки в управління повинні бути підтверджені наявністю у іпотекодержателя відповідної мети. Зокрема, Апеляційним судом Донецької області в ухвалі від 30.08.2017 року у справі № 236/2924/16-ц було відмовлено у задоволенні позову, оскільки в обґрунтування позовних вимог було покладено виключно наявність судового рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки.

На сьогоднішній день судова практика у спорах про передачу предмета іпотеки в управління остаточно не сформована, оскільки такий спосіб захисту рідко використовується іпотекодержателями.

Однак, це не означає, що він є неефективним. У певних складних спорах, наприклад, коли мова йде про передачу в іпотеку великих промислових майнових комплексів, отримання майна в управління може стати додатковим шляхом забезпечення збереження предмета іпотеки та захисту від умисних дій недобросовісного іпотекодавця, спрямованих на знецінення майна. Крім того, ініціювавши таке судове провадження, іпотекодавець може скористатися своїми процесуальними правами , наприклад, забезпечити позов.