Земельні ділянки під проекти альтернативної енергетики в Україні: перевірка в деталях

Український ринок відновлюваних джерел енергії на сьогоднішній день є доволі актуальною темою в Україні і, ймовірно, розвивається швидше й отримує більше інвестицій, ніж будь-який інший сектор економіки в Україні.

Так само, як і за кордоном, інвестиції в сектор відновлюваної енергетики в Україні, як правило, надходять шляхом купівлі проекту – юридичної особи, створеної під конкретний проект, місцевими розробниками. Напевно, кожен інвестор розуміє, що купівля проекту без попередньої перевірки в більшості випадків призведе до негативних наслідків та втрати інвестицій. Тому купівлі-продажу проектів ВДЕ завжди передує юридичний аудит.

З формальної точки зору важливими є всі аспекти юридичного аудиту, такі як, корпоративні, трудові, екологічні, будівельні тощо. В той же час, ми бачимо, що земельні питання є, мабуть, найважливішими, оскільки, як правило, саме земля є найціннішим активом проекту на етапі його купівлі.

Протягом останніх декількох років місцеві розробники проектів ВДЕ отримали велику кількість земельних ділянок (як у власність, так і в оренду) для того щоб задовольнити інтерес інвесторів у проектах ВДЕ. Сьогодні ми спостерігаємо значне зростання уваги правоохоронних органів (переважно прокуратури) стосовно порушень земельного законодавства. Дуже тривожним фактом є порушення кримінальних справ, які мають наслідком арешт земельних ділянок, іншого майна та заморожування банківських рахунків юридичних осіб. Все це шкодить як репутації виробників так їх діяльності.

Перед покупкою проекту необхідно уважно оцінити наступні аспекти.

Право власності. У багатьох юрисдикціях перевірка права власності на земельну ділянку обмежується формальним підтвердженням фактичного права власності на об’єкт, наприклад, шляхом отримання витягу з відповідного реєстру. В Україні ситуація інша. Необхідно не тільки формально підтвердити право власності, але й проаналізувати історію формування та переходу права власності на земельну ділянку, оскільки головні ризики, як правило, приховані саме в них.

Достатньо відомо, що процеси приватизації землі в Україні є непрозорими. Як результат, власники зазвичай дізнаються про проблеми з правом власності на свої землі вже після розслідування прокуратурою, що, звичайно ж, занадто пізно.

Цільове призначення. В Україні дозволено будувати об’єкти відновлюваної енергії на землях з цільовим призначенням «Землі промисловості, транспорту, зв’язку, енергетики, оборони та іншого призначення». Таким чином, щоб уникнути тривалої, складної і дорогої процедури зміни цільового призначення, доцільно купувати/орендувати земельні ділянки з належним цільовим призначенням.

Зміна цільового призначення. Переважна більшість земель в Україні є землями сільськогосподарського призначення. Відповідно, первинно виділені/сформовані земельні ділянки є землями сільськогосподарського призначення та потребують зміни цільового призначення перед їх передачею у власність або оренду проектам ВДЕ.

Цей процес має певні особливості й нерідко порушується навіть досвідченими фахівцями із земельних питань та посадовими органів державної влади та місцевого самоврядування.

До найбільш поширених порушень належить: невідповідність документації із землеустрою та технічної документації існуючому генеральному плану території, невідповідність документації із землеустрою вимогам, встановленим законами та підзаконними актами, відсутність розробленого детального плану території тощо. Іншим досить поширеним прикладом порушень є те, що деякі види сільськогосподарських земель підпадають під дію мораторію на відчуження та зміну цільового призначення, а всі угоди з такими землями вважаються недійсними з моменту укладення.

Зміна цільового призначення земельної ділянки з порушенням вимог законодавства може призвести до визнання недійсними рішень про передачу земельних ділянок у власність або оренду, і як результат, призведе до недійсності права власності на земельну ділянку.

Порядок виділення земельної ділянки. Зазвичай землі спочатку виділяються у власність декількох осіб як землі сільськогосподарського призначення. Процедура виділення є складною і потребує розробки документації із землеустрою та її затвердження кількома уповноваженими органами. Необхідно перевіряти всі етапи процедури та упевнитись, що вони проведені правильно. Порушення процедури може призвести до недійсності виділення земель та подальшої втрати права власності на них, навіть після того, як електростанція буде побудована. Нам відомі випадки, коли через порушення процедури виділення прокурор вимагав скасування наказу про виділення земельної ділянки у власність та подальшого витребування земельної ділянки у діючого власника – електростанції.

Детальний план території. Фахівці із земельних питань під час виділення земельної ділянки, часто нехтують необхідністю суворого дотримання вимог містобудування, встановлених законодавством. У випадках, коли земельні ділянки виділяються у власність/оренду проекту ВДЕ або під час зміни цільового призначення, необхідна наявність детального плану території або плану зонування території. Відповідно до законодавства у разі відсутності детального плану території, забороняється виділення земельної ділянки у власність або оренду фізичних або юридичних особам для цілей містобудування. У більшості випадків міста та села не мають необхідного детального плану території і тому тягар його розробки лежить на розробникові проекту або інвесторові. Одним з найпоширеніших порушень процедури затвердження детального плану території є непроведення громадських слухань. Законодавство вимагає проведення громадських слухань стосовно проекту детального плану території до його затвердження відповідним органом державної влади або місцевого самоврядування. Незважаючи на вимоги закону, посадовці органів державної влади або місцевого самоврядування часто затверджують детальні плани без належним чином проведених громадських слухань. В результаті, це може призвести до визнання недійсною передачі земельної ділянки і подальшої втрати права власності на неї проектом ВДЕ.

Ми радимо не ставитись упереджено до покупки проекту лише через привабливість фінансової пропозиції. Витратьте трохи часу та отримайте належну юридичну консультацію, двічі перевірте всі тривожні індикатори та спробуйте мінімізувати всі ризики в трансакційних документах. Не забудьте особисто відвідати ділянку та оглянути її.

Стаття була опублікована у виданні «KyivPost»
(мова оригіналу – англійська)