Прийнято нові механізми захисту банків від недобросовісних боржників

05 липня 2018 року Верховною Радою України було прийнято Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення кредитування» (далі – «Закон»). Даним Законом вносяться зміни до цілого ряду нормативно-правових актів, в тому числі до Законів України «Про банки і банківську діяльність», «Про заставу», «Про іпотеку», до Цивільного кодексу України (далі – «ЦК України»).

Закон вже готується на підпис Президенту і наразі можна ознайомитися з текстом законопроекту 6027-д Зі змісту положень законопроекту вже можна побачити, що цим Законом вносяться дуже важливі зміни, спрямовані на захист інтересів кредиторів та іпотекодержателів. Поряд із цим деякі з них також є позитивними і боржників/іпотекодавців.

Так, серед важливих змін, шо передбачаються цим Законом можна виділити наступні:

Щодо поручительства

1. Змінено правила припинення поруки

Якщо раніше порука припинялася у разі збільшення обсягу відповідальності боржника без згоди поручителя, то наразі ці правила будуть змінені.

Зокрема, у разі зміни зобов’язання без згоди поручителя, внаслідок чого збільшився обсяг відповідальності боржника, такий поручитель несе відповідальність за порушення зобов`язання боржником в обсязі, що існував до такої зміни зобов’язання.

При цьому, порука припинятиметься у разі переведення боргу на іншу особу, якщо поручитель не погодився забезпечувати виконання зобов’язання іншим боржником в договорі поруки чи при переведенні боргу.

Встановлено, що ліквідація боржника-юридичної особи не припиняє поруку, якщо до дати внесення відповідного запису до Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань про припинення боржника-юридичної особи кредитор звернувся до суду з позовом до поручителя у зв’язку з порушенням таким боржником зобов’язання.

2. Збільшено строк пред’явлення вимоги до поручителя

На сьогоднішній день цей строк становить шість місяців, і існує дуже багато випадків, коли внаслідок пропуску цього строку кредитори втрачають своє право звернутися з відповідною вимогою до поручителя.

Законом збільшено строк, протягом якого кредитор матиме право пред’явити вимоги до поручителя, а саме такий строк становитиме три роки від дня настання строку (терміну) виконання основного зобов’язання.

При цьому також встановлюється, що якщо строк (термін) виконання основного зобов’язання не встановлений або встановлений моментом пред’явлення вимоги, порука припиняється, якщо кредитор не пред’явить позову до поручителя протягом трьох років від дня укладення договору поруки.

Крім того, прямо зазначається, що для зобов’язань, виконання яких здійснюється частинами, строк поруки обчислюється окремо по кожній його частині, починаючи від дня закінчення строку або настання терміну виконання відповідної частини такого зобов’язання.

Наразі кредитори звертаючись до суду по різному визначають дату від якої обчислюють строк поруки, особливо коли платежі за кредитним договором мають вноситися боржником щомісячно. В свою чергу, зазначені зміни узгоджуються з вже сформованою судовою практикою з цього питання.

Щодо іпотеки та її припинення

Однією із поширених схем недобросовісних боржників щодо виводу нерухомого майна з іпотеки є реконструкція предмету іпотеки.

Законом встановлено, що у разі, якщо іпотекодавцем предмет іпотеки було реконструйовано або щодо нього було проведено самочинне будівництво (в тому числі, але не виключно, споруджено нові будівлі, споруди тощо, на земельній ділянці, яка належить іпотекодавцю на праві власності чи перебуває в його користуванні), всі реконструйовані, новостворені об’єкти нерухомості вважаються предметом іпотеки відповідно до іпотечного договору.

Зазначені зміни спрямовані саме на недопущення виводу нерухомого майна з іпотеки, адже, нажаль, доволі розповсюдженою практикою є спроби недобросовісних боржників «врятувати» своє майно від іпотеки шляхом проведення його реконструкції. На сьогоднішній день, іпотекодержателі у цих випадках вимушені захищати свої права у суді, і слід зазначити, що суди у таких випадках здебільшого стають на сторону іпотекодержателів. В свою чергу, з набранням чинності цими змінами таких «неприємних сюрпризів» для іпотекодержателів має поменшати, адже відтепер законом буде передбачено, що всі реконструйовані, новостворені об’єкти нерухомості вважаються предметом іпотеки.

Щодо іпотечного застереження в договорі

Встановлено нові вимоги до договору про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідного застереження в іпотечному договорі зазначаються. А саме обов’язково має бути зазначено:

• умови, при настанні яких іпотекодержатель може використати своє право на позасудове стягнення;
• порядок визначення вартості, за якою іпотекодержатель набуває предмет іпотеки;
• прийнятні та належні способи обміну повідомленнями між сторонами договору.

Такі зміни нарешті покладуть кінець категорії спорів у яких боржник ухиляється від отримання повідомлення від кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки, що дозволяє боржнику в подальшому оскаржувати таке звернення стягнення в судовому порядку.

Щодо дійсності вимог кредитора після звернення стягнення на предмет застави

Законом чітко визначено, що після завершення позасудового врегулювання будь-які наступні вимоги іпотекодержателя щодо виконання:

• боржником – фізичною особою основного зобов’язання є недійсними, якщо інше не визначено договором іпотеки чи договором про надання кредиту чи договором про задоволення вимог іпотекодержателя;
• боржником – юридичною особою або фізичною особою-підприємцем основного зобов’язання є дійсними, якщо інше не визначено договором іпотеки чи договором про надання кредиту чи договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Якщо вимоги іпотекодержателя забезпечені декількома предметами іпотеки (в тому числі за декількома договорами іпотеки), а позасудове звернення стягнення відбувається за рахунок окремого предмета іпотеки, іпотекодержатель має право вимагати (в тому числі шляхом позасудового врегулювання) виконання зобов’язання боржником та/або іпотекодавцем в частині, що залишилось невиконаною після завершення позасудового врегулювання за таким окремим предметом іпотеки.

Дані зміни мають нарешті поставити крапку у багаторічних протиріччях у судовій практиці щодо дійсності вимог іпотекодержателя після звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку. Крім того, ці зміни матимуть позивний вплив як для боржників-фізичних осіб, так і для іпотекодержателів у тих випадках коли недобросовісні боржники-юридичні особи, отримавши кредит на доволі велику суму і не бажаючи його повертати майже знецінюють предмет іпотеки і згодні вільно віддати його іпотекодержателю.

Щодо арештів на предмет іпотеки

Нажаль, непоодинокі випадки, коли недобросовісні боржники не бажаючи повертати кредитні кошти та віддавати своє майно будь-яким чином намагаються накласти на своє майно арешт (особливо популярні арешти в рамках кримінальних проваджень) аби унеможливити звернення стягнення на предмет іпотеки.

Законом передбачено, що наявність в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відомостей про будь-які обтяження, обмеження, арешти чи інші заборони щодо предмету іпотеки, що виникли після державної реєстрації іпотеки, не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності на нерухоме майно за іпотекодержателем-банком, іпотекодержателем-банком у ліквідації та іпотекодержателем-Національним банком України, що здійснюється в порядку, передбаченому Законом України «Про іпотеку».

Дані зміни нарешті дозволять кредиторам безперешкодно звертати стягнення на заставне майно і не витрачати роки в судах, відміняючи численні штучні арешти, накладені на іпотечне майно недобросовісними боржниками.

Позитивні зміни для позичальників

Законом визначено, що у разі застосування змінюваної процентної ставки у кредитному договорі визначається максимальний розмір процентної ставки, що може бути застосований.

Наразі має бути визначено лише максимальний розмір збільшення процентної ставки. Дані зміни є позитивними саме для позичальників, адже вони заздалегідь будуть обізнані, яка відсоткова ставка може мати місце у майбутньому.

Поряд із цим, змінами також передбачено, що у випадку незгоди позичальника із збільшенням процентної ставки, позичальник зобов’язаний погасити заборгованість за договором у повному обсязі протягом 30 календарних днів з дати отримання повідомлення про збільшення процентної ставки. З моменту погашення заборгованості в повному обсязі за кредитним договором зобов’язання сторін за таким договором припиняються. При цьому до моменту повного погашення заборгованості, але не більше ніж 30 календарних днів з дати отримання повідомлення про збільшення процентної ставки, застосовується попередній розмір процентної ставки.

Закон набере чинності з дня, наступного за днем його опублікування, та буде введеним в дію через три місяці з дня набрання ним чинності.

Важливим є те, що цей Закон застосовуватиметься не лише до відносин, що виникли після введення його в дію, а й також до відносин, що виникли до введення його в дію та продовжують існувати після введення його в дію, крім нових вимог до договору про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідного застереження в іпотечному договорі.