Роман Антонів, старший юрист судової практики GOLAW, проаналізував постанови Верховного Суду

Передбачені законом способи захисту прав на земельну ділянку

З частин 2 та 3 статті 152 Земельного кодексу та частини 2 статті 16 Цивільного кодексу випливають способи захисту прав на земельні ділянки, які в теорії права прийнято поділяти на три категорії: речово-правові, зобов’язально-правові та спеціальні.

До речово-правових способів належать:

• визнання прав;
• відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав;
• запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав.

Зобов’язально-правові способи включають:

• відшкодування збитків;
• повернення наданої в користування земельної ділянки.

Спеціальними способами, своєю чергою, є:

• визнання правочину недійсним;
• оскарження рішень суб’єктів владних повноважень.

Наведене не є сухою теорією – саме таке розмежування широко застосовується Верховним Судом при оцінці належності й ефективності обраного позивачем способу захисту прав та інтересів.

Разом з тим зазначений перелік способів захисту не є вичерпним – цивільне право допускає використання особою також інших, прямо не передбачених законом, способів захисту. Відтак, належність тих чи інших способів захисту регулярно стає предметом правової оцінки судом касаційної інстанції.

Ефективність як головний критерій належності способу захисту

Втім, спосіб захисту, обраний позивачем, мусить бути не будь-яким, а цілком конкретним, навіть, якщо він прямо не зазначений у відповідних нормах законодавства. На це послідовно вказує Велика Палата Верховного Суду у своїх постановах, додаючи, що спосіб захисту, як правило, випливає із суті правового регулювання спірних правовідносин.

Як показовий приклад варто навести постанову від 04.04.2023 у справі № 904/9070/21, в якій Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду підтвердив, що позивач у спорі про захист прав на земельну ділянку може пред’явити будь-яку позовну вимогу, яка не передбачена законом або договором, зокрема, про визнання відсутнім права відповідача на земельну ділянку. Водночас суд зазначив, що обов’язковою умовою є ефективність обраного позивачем способу захисту – такий спосіб повинен відновлювати чи захищати порушене право позивача та виключати в подальшому необхідність пред’явлення інших позовів.

Як захистити земельну ділянку від рейдерських захоплень? Спробуйте SMS-Маяк Земля – сервіс інформування про початок та хід реєстраційної процедури щодо об’єктів землекористування. Деталі за посиланням.

Віндикаційний vs негаторний

На окрему увагу заслуговує питання розмежування віндикаційного та негаторного позовів у земельних спорах, яке не втрачає своєї традиційної актуальності. У постанові від 18.01.2023 у справі № 361/1308/19 Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду навів критерії, які повинні братися судами до уваги при такому розмежуванні:

• відсутність або наявність у позивача володіння майном;
• відсутність або наявність володіння визначається з огляду на принцип реєстраційного підтвердження володіння;
• особа, до якої перейшло право власності на об’єкт нерухомості, набуває щодо нього всі правомочності власника, включаючи право володіння.

У наведеній справі суд виснував, що зайняття спірної земельної ділянки з порушенням норм Земельного кодексу слід розглядати як таке, що не пов’язане з позбавленням володіння порушення права власності. У такому разі вимогу про зобов’язання повернути ділянку потрібно розглядати як негаторний позов, який можна заявити впродовж усього часу, допоки триватиме порушення прав законного володільця земельної ділянки.

Визнання договору припиненим vs розірвання договору

Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду спробував вирішити дилему належного формулювання позовної вимоги про припинення/розірвання договору. Так, суд вважає неналежною вимогу про припинення дії договору оренди землі з підстав закінчення його строку, про що зазначив у постанові від 14.06.2023 у справі № 627/761/19. У цій же справі суд наголосив, що оскільки стаття 16 Цивільного кодексу не передбачає визнання договору припиненим як способу захисту, то «реалізація такого способу захисту, як зміна або припинення правовідношення, може відбуватися шляхом розірвання договору».

Суд у наведеній справі дотримується послідовної позиції, що правочин, який не вчинено (договір, який не укладено), не може бути визнаний недійсним. Натомість, визнання правочину неукладеним не є способом захисту прав та інтересів, установленим законом, а відтак така вимога не є ефективним способом захисту.

У постанові від 28.09.2022 у справі № 663/1651/21 Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду дійшов аналогічного висновку, зазначивши, що звертаючись з вимогою про визнання договору припиненим, «позивач прагне досягнути юридичної визначеності у відносинах з відповідачем, тобто прагне отримати підтвердження судом припинення певних прав іншої сторони договору». На думку суду, належним способом захисту в такому випадку є визнання відсутності права відповідача. В разі ж невизнання орендарем припинення його права оренди, таке право підлягає захисту судом шляхом визнання його права на підставі пункту 1 частини 2 статті 16 Цивільного кодексу.

Негаторний позов vs розірвання договору

У постанові від 02.11.2022 у справі № 922/3166/20 Велика Палата Верховного Суду відступила від висновку Верховного Суду про те, що вимога про розірвання договору оренди землі є негаторним позовом. На переконання Великої Палати, позов про розірвання договору оренди землі належить до зобов’язально-правових способів захисту, оскільки між сторонами наявні договірні відносини.

Велика Палата вказала, що у випадку використання орендарем земельної ділянки всупереч її цільовому призначенню орендодавець має право звернутися з позовом, «покликаним усунути нецільове використання земельної ділянки, зокрема і шляхом розірвання договору оренди землі». Причому таке право наявне в орендодавця протягом строку дії договору, оскільки саме такий договір зобов’язує орендаря використовувати ділянку за цільовим призначенням.

Негаторний позов і (не-)укладеність договору. Відшкодування збитків

У постанові від 29.11.2023 у справі № 513/879/19-ц Велика Палата Верховного Суду проаналізувала можливість заявлення вимоги про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою в разі неукладеності договору оренди такої ділянки. Суд виснував, що оцінка договору оренди як укладеного чи неукладеного не впливає на належність вимоги про зобов’язання орендодавця не чинити орендареві перешкоди в користуванні ділянкою.

На переконання суду, вирішальною умовою є наявність доказів існування таких перешкод. Причому відмова в задоволенні негаторного позову орендаря через відсутність доказів існування перешкод у користуванні орендованою ділянкою не позбавляє орендаря права звернутися з таким позов після появи вказаних доказів у майбутньому.

Суд вказав: «… вирішення спору за вказаною вимогою орендаря не вирішує спір сторін щодо визнання наявності/відсутності права оренди, як і не впливає на вирішення справи за вимогою орендодавця про визнання договору оренди та додаткової угоди до нього недійсними».

Разом з тим, орендар не позбавлений права на відшкодування збитків, завданих через невиконання власником ділянки договору оренди – саме такий спосіб захисту суд вважає ефективним.

Відшкодування збитків vs кондикційний позов

В окремих випадках суди допускають заявлення кондикційних позовів у земельних спорах, що на перший погляд може видаватися доволі несподіваним.

Так, Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду в постанові від 04.04.2023 у справі № 904/9070/21 дійшов висновку, що фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника такої ділянки зберіг у себе кошти, які мав сплатити за користування нею, зобов’язаний повернути ці кошти власнику на підставі частини 1 статті 1212 Цивільного кодексу.

Причому суд не знайшов підстав для відшкодування збитків власникам ділянок, оскільки до моменту оформлення власником права оренди «відносини з фактичного користування ділянкою без укладеного договору оренди та недоотримання її власником доходів у вигляді орендної плати є за своїм змістом кондиційними».

Приватно-правовий vs публічно-правовий

Попри те, що юрисдикційний спір, що тривалий час мав місце у земельних спорах, можна вважати давно вирішеним Верховним Судом, питання розмежування приватно-правових і публічно-правових спорів досі залишається актуальним.

У справі про скасування державної реєстрації земельної ділянки Касаційний адміністративний суд у складі Верховного Суду дійшов висновку в постанові від 31.01.2023 у справі № 1540/5027/18, що таке скасування «має на меті припинення існування земельної ділянки як об’єкта, речові права на який відсутні і щодо якої не існує речових прав». Відтак, на переконання суду, такий спір фактично стосується не оскарження рішень суб’єкта владних повноважень, а оспорювання права власності. Отже, відповідна позовна вимога є приватноправовою. Зазначений висновок повністю кореспондується з усталеною судовою практикою, яка віддає перевагу суті спору над його суб’єктним складом.

Переведення на орендаря прав та обов’язків покупця

Традиційно поширеними є земельні спори, пов’язані з реалізацією стороною свого переважного права, зокрема, на купівлю земельної ділянки. Вкрай показовою (і довгоочікуваною серед правників) є позиція Дніпровського апеляційного суду, викладена в постанові від 12.01.2023 у справі № 192/1876/20, яка не переглядалася в касаційному порядку.

Суд апеляційної інстанції встановив, що належним способом захисту переважного права орендаря, який сумлінно виконує свої обов’язки за договором і законом, на купівлю орендованого нерухомого майна, у разі продажу такого майна, є переведення на орендаря прав та обов’язків покупця. Очікується, що зазначена позиція отримає ширше застосування судами.

Визнання права відсутнім = визнання права

У нещодавній постанові Об’єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 19.02.2024 у справі № 567/3/22 суд розширено розтлумачив такий спосіб захисту, як визнання права. З позиції суду, цей спосіб за своєю суттю включає визнання права відсутнім.

У наведеній справі суд не погодився із судами попередніх інстанцій, вказавши, що «належним способом захисту прав орендодавця, який у цих спірних правовідносинах вважає, що зареєстроване право оренди відсутнє, є його вимога до особи, за якою зареєстроване право оренди, про визнання відсутнім права оренди». Водночас вимога про зобов’язання повернути позивачеві спірну земельну ділянку є похідною від вимоги про визнання відсутнім права оренди.

Причому суд констатував, що «судове рішення про задоволення такої вимоги є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про припинення права оренди відповідача». Відтак, не вимагається звернення з окремим позовом про державну реєстрацію припинення відповідних речових прав. З таким висновком суду складно не погодитися, однак на практиці державні реєстратори допускають надмірний формалізм і відмовляють у вчиненні відповідної реєстраційної дії без прямої вказівки її вчинити в резолютивній частині судового рішення. Це своєю чергою вимагає докорінної зміни в підході до державної реєстрації суб’єктів владних повноважень.

Крім наведеного, суд у зазначеній постанові вкотре наголосив, що договір, який виконувався сторонами, не може бути визнаний неукладеним, а відтак, оспорюватися. Аналогічно, суд слушно зазначає, що не є належним способом захисту визнання договору нікчемним. Проте суд, який розглядає спір, повинен перевірити доводи сторони про нікчемність правочину та підтвердити чи спростувати обставини нікчемності правочину, зазначивши про це в мотивувальній частині рішення.

Висновок

Як випливає з вищенаведених правових висновків Верховного Суду, обрання позивачем у земельному спорі належного й ефективного способу захисту своїх прав є не просто важливим, а критичним, оскільки помилка може мати наслідком відмову в задоволенні позову з самої лише підстави неналежності такого способу. Разом з тим Верховний Суд нерідко відступає від своїх попередніх висновків, що не дає можливості охарактеризувати судову практику з аналізованого питання як повністю усталену. Про останнє свідчать, серед іншого, окремі думки, зокрема, суддів Великої Палати Верховного Суду.

Все це в сукупності вимагає від сторін спору ретельної підготовки правової позиції, з урахуванням актуальних висновків Верховного Суду. У будь-якому разі, формулюючи свої позовні вимоги, позивач повинен оцінювати також реальність подальшого виконання задоволених позовних вимог.