Що потрібно знати про оренду протягом дії карантину?

Оренда в ТРЦ (під магазин, ресторан/кафе)

Орендареві, перш за все, доцільно звернутися до тексту укладеного договору оренди.  Досить часто до договорів оренди включають положення про звільнення орендаря від орендної плати за періоди, коли з незалежних від нього причин він не міг використовувати свої орендовані приміщення. Якщо ж у договорі оренди такі пункти відсутні – орендареві доцільно звернутися до положень законодавства:

• у Цивільному кодексі України визначено (ч. 6 ст.  762), що орендар звільняється від плати за користування майном за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає. При цьому, вичерпного переліку таких обставин цивільне законодавство не містить.
• відповідно до Господарського Кодексу України (стаття 286), орендна плата – це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством.

На нашу думку, встановлення карантину можна розглядати як обставину, за яку орендар не відповідає, а тому може бути звільненим від оплати оренди. Це підтверджується і деякими висновкамиВеликої Палати Верховного Суду та Вищого господарського суду України.

Оренда приміщень (зокрема, офісів) у будівлях, робота яких не заборонена

Що стосується оренди офісних приміщень, у цьому випадку орендареві так само доцільно перш за все переглянути текст договору оренди на предмет того, чи містить він положення про можливість змінювати розмір орендної плати або звільняти орендаря від обов’язку її сплачувати на випадок фактичного невикористання приміщення орендарем.

Якщо такі положення в договорі оренди відсутні, посилатися на наведену вище норму статті 762 Цивільного кодексу України вбачається досить проблематично в частині доведення наявності «обставин, за які орендар не відповідає». Фактичнозаконодавство наразі не містить прямої заборони щодо роботи офісу, а тому з юридичної точки зору, орендар має право та можливість використовувати приміщення для ведення своєї господарської діяльності.

У будь-якому разі, орендар не позбавлений права започаткувати переговори з орендодавцем щодо зміни розміру оплати оренди на період карантину з метою досягнення взаємовигідного компромісу в цьому питанні. Орендар може скористатися своїм правом вимагати зменшення орендної плати, якщо можливість використовувати орендоване приміщення істотно зменшилась (стаття 762 ч.4).

Варто зауважити, щовже 30 березня Верховною Радою було прийнято Закон №3275, яким введено додаткові пільги для бізнесу на чай дії карантину. Наразі офіційного тексту ще немає, проте із вже оприлюднених положень ми бачимо, що законодавець намагався врегулювати питання оренди наступним чином.

До Цивільного кодексу внесено нове положення:

«З моменту установлення карантину, […]і до його завершення в установленому законом порядку наймач звільняється від плати за користування майном відповідно до ч.6 статті 762 цього Кодексу.».

Таке формулювання положення дає підстави вважати, що від сплати оренди звільняються всі орендарі. Але не це так. Фактично,  для орендарів  ТРЦ нічого не змінилося: вони не можуть використовувати приміщення для оренди через законодавчу заборону, а тому не платять оренду.

Орендарі офісів не зможуть посилатися на норму Закону №3275, оскільки для них використання приміщень не заборонено законодавством.

Отже, фактично ситуація дещо спростилася для тих орендарів ТРЦ, які не могли дійти згоди зі своїми орендодавцями щодо сплати оренди на час карантину.

Чи варто посилатися на форс-мажор?

У орендарів також виникає питання, чи можуть вони бути повністю звільнені від сплати орендної плати за період дії карантину посилаючись на те, що карантин є форс-мажорною обставиною?

З нашої точки зору, орендарі можуть бути звільнені від оплати оренди через відсутність можливості використовувати приміщення, а не через форс-мажор, як такий.

Відповідно до Закону «Про торгово-промислові палати в Україні» (статті 14¹), форс-мажорні обставини – це надзвичайні та невідворотні обставини, що об’єктивно унеможливлюють виконання зобов’язань, передбачених умовами договору (контракту, угоди тощо), обов’язків згідно із законодавчими та іншими нормативними актами.

Неможливість виконання зобов’язань за певним договором в силу та протягом дії конкретних форс-мажорних обставин обов’язково повинна бути засвідчена сертифікатом Торгово-промислової палати України (регіональних торгово-промислових палат). Саме він підтверджує наявність форс-мажорних обставин в конкретному випадку (хоча слід відмітити, що у судовій практиці мали місце випадки, коли суди не приймали сертифікат як доказ дії форс-мажорних обставин). Такий сертифікат можливо отримати лише тоді, коли між форс-мажорними обставинами та неможливістю виконання є причинно-наслідковий зв’язок. Іншими словами, за відсутності певних форс-мажорних обставин зобов’язання було б виконане.

При цьому, підтверджені форс-мажорні обставини не звільнятимуть суб’єкта господарювання від виконання договірного зобов’язання за період їхньої дії (в даному випадку, від оплати оренди за період карантину), а лише нададуть можливість відстрочити його виконання до того часу, коли форс-мажорні обставини припиняться.

Крім того, якщо саме дія підтверджених форс-мажорних обставин матиме наслідком порушення виконання певного зобов’язання, то відповідальність за таке порушення (наприклад, нарахування штрафів, пені) не наставатиме.

Це випливає зі статті 617 Цивільного кодексу України, відповідно до якої особа, яка порушила зобов’язання, звільняється від відповідальності за порушення зобов’язання, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили.

Тому, для підтвердження права не платили оренду не варто посилатися на форс- мажор, адже це не буде звільняти Вас від обов’язку оплати оренди. У такому випадку краще посилатися на норми Цивільного кодексу та вже нового Закону №3275.

Чи вдасться не платити ?

На нашу думку, шанси орендаря офісних приміщень отримати сертифікат, який підтвердить неможливість оплати ним оренди через карантин, як форс-мажорну обставину, не дуже високі: для отримання сертифікату відповідної торгово-промислової палати орендарю необхідно буде довести, що карантинні заходи настільки суттєво вплинули на стан його бізнес, що саме через них він не може виконати свої обов’язки зі сплати орендної плати. Це буде доволі проблематично, оскільки технічних перешкод для здійснення оплати наразі нема – роботу банківських установ не припинено і реальна можливість здійснювати платежі у суб’єктів господарювання є.

Що робити орендодавцям?

Разом із тим, посилання на карантин, як форс-мажорну обставину, що унеможливила виконання зобов’язань за договорами оренди, може мати місце зі сторони ТРЦ-орендодавців. Першочергово йдеться про те, що договорами оренди часто передбачаються правила стосовно часу, протягом якого орендодавці забезпечують орендарям доступ до орендованих приміщень, а також відповідальність за недотримання таких правил. Тож у разі підтвердження неможливості виконувати орендодавцем своїх зобов’язань за договорами оренди через карантин, відповідальність за недотримання, зокрема, вищезгаданого правила, для орендодавців не наставатиме.