Скасування мораторію: можливості, специфіка та ризики ринку землі сільськогосподарського призначення

Які можливості відкриває зняття мораторію?

Закон про обіг земель сільськогосподарського призначення, який скасував мораторій,[1] залишав чимало запитань щодо функціонування ринку землі. Останні законодавчі зміни щодо дерегуляції земельних відносин[2] та продажу земельних ділянок та прав на них через електронні аукціони[3] внесли ясність у правила ринку землі та дали змогу оцінити можливості та ризики для його учасників.

Закон про ринок землі обмежив коло осіб, які можуть стати власниками земель сільськогосподарського призначення: такі землі заборонено набувати у власність іноземцям, а українські компанії зможуть бути власниками земель з 2024 року. Таким чином, для різних категорій учасників відкриватимуться різні можливості.

Протягом дії обмеження для юридичних осіб, громадяни зможуть придбати землі сільськогосподарського призначення дешевше, оскільки покупців буде менше, ніж буде запропоновано землі на продаж. Інвестори, які придбають землю зараз, отримають готовий бізнес зі стабільним доходом, адже більшість земель знаходиться в оренді у аграрних компаній. Останні, зацікавлені у збереженні свого земельного банку, надалі орендуватимуть землю. Після відкриття ринку для компаній, інвестори зможуть продати орендарям земельні ділянки вже за ринковою ціною.

Незважаючи на обмеження Закону про ринок землі, іноземні інвестори та українські юридичні особи зможуть отримати доступ до ринку і через інші механізми, які закон не забороняє.

Таким механізмом може стати придбання земельних ділянок у довірчу власність. Посередники-фізичні особи (довірчі власники) зможуть купити в інтересах інвесторів землю, а останні зможуть нею користуватися. Для забезпечення контролю над землею можна обмежити можливість довірчого власника продати або здати в оренду землю.

Закон також не обмежив можливості бізнесу, зокрема з кінцевими бенефіціарними власниками-іноземцями, отримати землі сільськогосподарського призначення в довірче управління. Власником у цьому випадку компанія не стає, але може не тільки обробляти земельну ділянку, а й розпоряджатися нею, наприклад, продати її, а кошти від продажу передати за договором про управління учаснику цієї компанії, або її бенефіціарам. Довірче управління також може стати бізнес моделлю для нових гравців на ринку інвестицій в землі сільськогосподарського призначення. Управляючі компанії та фонди, які матимуть необхідну експертизу у сільському господарстві, зможуть забезпечити управління такими інвестиціями для власників.

Закон про дерегуляцію також дозволяє забезпечити контроль над земельним банком, але за допомогою емфітевзису на землі приватної власності. Емфітевзис тепер можна відчужувати та передавати у заставу без погодження з власником, а земельну ділянку емфітевт може здавати в оренду.

Банки набувають можливість ставати власниками земель в порядку звернення стягнення на них як на предмет застави з наступним продажем протягом двох років. З однієї сторони, для потенційних покупців з’являється можливість кредитування під заставу. З іншої сторони, банки поки не дуже в цьому зацікавлені, оскільки земля – не дуже ліквідний актив. Звичайно, така ситуація може змінитися після відкриття ринку землі для юридичних осіб, коли попит на землю зросте, а вартість землі стане більш прогнозованою.

Якою буде специфіка купівлі та продажу землі?

Однією із особливостей ринку землі є запровадження земельних торгів у формі електронних аукціонів. Електронні аукціони – це відповідь на запит сучасності, без якого ринок землі не можна було запускати. Вони будуть обов’язковими для продажу сільськогосподарської землі всіх форм власності та набуття прав оренди та емфітевзису на такі землі.

Сам процес аукціону буде максимально простим для покупців. Власники займатимуться підготовкою лоту: розроблятимуть всю документацію із землеустрою, забезпечуватимуть державну реєстрацію та проведення оцінки земельної ділянки (прав на неї). Щоправда учасники одразу мають бути готовими фінансово і сплатити гарантійний внесок – 30% ціни земельної ділянки або річної орендної плати.

Ціна продажу не має бути меншою за нормативну грошову оцінку земельної ділянки, покупці зобов’язані документально підтвердити джерела походження коштів, за рахунок яких набувається право власності, а взаєморозрахунки проводитимуться в безготівковій формі.

Особливістю аукціонів буде також реалізація переважного права купівлі орендованої земельної ділянки орендарями. Переважне право підлягатиме реєстрації як обтяження нерухомого майна. Землевласники зобов’язані будуть завчасно направляти нотаріально посвідчене повідомлення про продаж орендарю. Орендарі реалізовуватимуть переважне право, надіславши згоду заплатити найвищу запропоновану на аукціоні ціну або згоду сплатити ціну, яка буде другою після найвищої. Таким чином, закон передбачає ефективний механізм захисту права орендарів.

Які ризики у регулюванні є актуальними?

Закон обмежує можливість бізнесу структурувати володіння землями сільськогосподарського призначення з використанням холдингових структур як на території України так і з використанням іноземних компаній. Власникам аграрних компаній, які планують формувати власний земельний банк, необхідно заздалегідь подбати про реструктуризацію корпоративних структур, виключивши офшорні компанії, та розкрити інформацію про бенефіціарів.

Значно обмежуються права землевласників на користь інтересів землекористувачів. Власники не зможуть продати землі сільськогосподарського призначення іншим особам одразу після відкриття ринку через вимоги надання нотаріальної згоди на продаж та порядок реалізації переважного права.

Також, незважаючи на прозорість процедури аукціонів, закон не передбачає вимог до договорів купівлі-продажу, тож на практиці умови визначатимуться продавцем, які навряд чи вдасться змінити після перемоги на аукціоні. Відмова від підписання після перемоги загрожує втратою гарантійного внеску, тому покупцям потрібно буде обирати: укладати ризиковий договір або ж втратити привабливий актив.

Закон також не передбачає гарантій для покупців щодо правомірності набуття продавцем права власності на земельну ділянку. Тому покупцям необхідно буде самостійно проводити детальний аналіз правовстановлюючих документів та історію виникнення права власності. Адже судова практика свідчить про велику кількість справ про витребування земельних ділянок у добросовісних набувачів з підстав порушень процедури відведення земельних ділянок первинним власникам.

[1] Закон України “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення” від 31.03.2020 року (далі – “Закон про ринок землі“);

[2] Закон України “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин” від 28.04.2021 року (далі – “Закон про дерегуляцію“);

[3] Закон України “Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо продажу земельних ділянок державної та комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) через електронні аукціони ” (далі – “Закон про аукціони“).