5 труднощів при зверненні стягнення на предмет іпотеки та шляхи їхнього уникнення

Іпотека завжди була одним із найбільш поширених та надійних способів забезпечення виконання зобов’язань. Популярність іпотеки полягає у першу чергу в тому, що на думку кредиторів, ризики втрати нерухомого майна є мінімальними, а тому на нього завжди можна буде звернути стягнення. У той же час, недобросовісні позичальники та іпотекодавці вигадують все витонченіші способи уникнення відповідальності за неповернуті кошти, на які не завжди встигають реагувати законодавство та судова практика. У цій статті ми розглянемо 5 труднощів, із якими часто стикаються банки при зверненні стягнення на предмет іпотеки, та розповімо, як їх уникнути.

1. Вибір способу звернення стягнення на предмет іпотеки

У випадку дефолту фінансові установи в першу чергу зацікавлені в поверненні грошових коштів, а не в набутті права власності на нерухомість. З огляду на це, найпоширенішими способами звернення стягнення на предмет іпотеки є продаж банком нерухомості від імені іпотекодержателя третій особі або ж набуття права власності на предмет іпотеки банком і подальший продаж від власного імені.

Відповідно до законодавства, продаж предмета іпотеки іпотекодержателем будь-якій особі-покупцеві може бути як судовим, так і позасудовим способом звернення стягнення. Нещодавно Верховний Суд у складі Великої Палати встановив нове для цих правовідносин правило: якщо названий спосіб захисту передбачений в іпотечному договорі як позасудовий, то звертатися з такою ж вимогою в суд вже не можна (Постанова ВС від 29.05.2019 р. в справі № 310/11024/15-ц).

Якщо ж договором передбачено судовий спосіб звернення стягнення, то варто пам’ятати, що під час судового спору щодо звернення стягнення на предмет іпотеки може виникнути спір щодо суми боргу. В такому разі суд може відмовити в задоволенні позову про звернення стягнення на предмет іпотеки з огляду на необхідність попереднього вирішення спору про суму боргу за кредитними договорами.

Якщо все ж таки іпотекодержатель вирішив стати власником нерухомості, то варто нагадати про усталену практику, за якою визнання права власності на предмет іпотеки за іпотекодавцем – це виключно позасудовий спосіб захисту, який реалізується шляхом звернення до будь-якого державного реєстратора, зокрема, й нотаріуса (Постанова ВС від 21.03.2018 р. у справі № 760/1443829/15-ц, Постанова ВС від 18.10.2018 р. по справі № 910/17423/17 та інші).

Для того, щоб правильно обрати спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки, слід ретельно проаналізувати договір іпотеки та бути в курсі останніх тенденцій судової практики.

2. Оцінка предмета іпотеки

З практичної точки зору, одним із найшвидших та найзручніших способів звернення стягнення на предмет іпотеки є реєстрація права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем. Звісно ж, іпотекодавець намагається знайти будь-які можливості для того, щоб оскаржити в суді такий перехід права власності. Для того, щоб таких можливостей йому не дати, слід перед реєстрацію, з-поміж іншого, провести оцінку предмета іпотеки. Дуже важливо також, щоб ця оцінка відповідала вимогам чинного законодавства про її проведення. Як показує практика Верховного Суду, порушення Національного стандарту № 1 “Загальні засади оцінки майна і майнових прав”, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України №1440 від 10.09.2003 р., може стати підставою для скасування реєстрації права власності на предмет іпотеки за банком (Постанова ВС від 19.06.2019 р. у справі № 917/2101/17).

Варто також звернути увагу на положення частини 6 ст. 38 Закону України “Про іпотеку”. У цій нормі передбачено, що ціна продажу предмета іпотеки встановлюється на підставі оцінки майна суб’єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього. Фактично це означає, що боржник може вимагати від іпотекодержателя компенсації різниці між ціною продажу майна та начебто ринковою вартістю. З огляду на це, рекомендується встановлювати оціночну вартість на рівні ринкових цін та продавати предмет іпотеки не нижче за оціночну вартість.

Не буде зайвим нагадати також і те, що проведення оцінки предмета іпотеки у разі судового способу захисту вже не є обов’язковим і може бути здійснене аж на етапі виконавчого провадження (Постанова ВС від 21.03.2018 р. у справі № 235/3619/15-ц).

3. Наявність арештів та обтяжень на предмет іпотеки

Одним із улюблених способів перешкоджання кредитору у зверненні стягнення на предмет іпотеки є накладення “штучних” арештів на нерухомість. Найчастіше такі арешти накладаються в рамках кримінальних проваджень, в яких предмет іпотеки визнають речовим доказом. З юридичної точки зору такий арешт є неправомірним, але його скасування можливе лише в судовому порядку, що забирає значний час та ресурси.

З метою унеможливлення використання таких схем в Закон України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень” були внесені зміни.

Зокрема, зараз відмова в державній реєстрації прав у зв’язку із наявністю зареєстрованих обтяжень речових прав на нерухоме майно-предмет іпотеки не застосовується у разі державної реєстрації права власності на нерухоме майно іпотекодержателем-фінансовою установою в порядку, передбаченому статтями 33-38 Закону України “Про іпотеку”.

З огляду на те, що арешт, накладений у рамках кримінального провадження, є різновидом обтяження, то арешт не має бути підставою для реєстрації право власності на нерухомість за фінансовою установою.

Деякі реєстратори відмовляються реєструвати право власності на користь іноземної фінансової установи, оскільки остання не відповідає вимогам українського законодавства щодо визначення поняття “фінансова установа”.

З нашої точки зору, така відмова є протиправною і в аналогічній справі із посиланнями на норми Угоди про сприяння та взаємний захист інвестицій, а також законодавства України про фінансові послуги нам вдалося довести реєстратору протилежне.

4. Банкрутство боржника або іпотекодавця

Якщо боржник або іпотекодавець розпочинає процедуру добровільної ліквідації або сторонній кредитор подає заяву про банкрутство боржника/іпотекодавця, то перспективи звернення стягнення на предмет іпотеки поза процедурою банкрутства дуже невеликі. У таких ситуаціях успіх залежить виключно від оперативності реакції фінансової установи та від юридичної можливості не допустити початку процедури банкрутства.

Відповідно до українського законодавства, із постановленням ухвали суду про відкриття провадження у справі про банкрутство одночасно накладається мораторій на задоволення вимог кредиторів. Це означає, що жоден кредитор вже не може звернути стягнення на майно боржника – іпотекодавця поза межами справи про банкрутство.

У таких випадках ми рекомендуємо фінансовій установі подавати заперечення проти відкриття провадження у справі про банкрутство через недоведеність вимог ініціюючого кредитора або порушення процедури добровільної ліквідації (або будь-яка інші причина). Оскільки такі банкротства в більшості випадків не мають належного підґрунтя, то знайти порушення можна завжди.

Якщо іпотекодавець та боржник – різні особи, то варто звернути увагу на недавні зміни в законодавстві, відповідно до яких ліквідація боржника – юридичної особи не є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки іпотекодавця. Водночас, закон встановлює важливу умову – кредитор має направити іпотекодавцю повідомлення про свій намір звернути стягнення на предмет іпотеки до ліквідації боржника.

5. Повноваження сторін на укладання договору

При укладенні договору іпотеки банку варто звертати увагу не лише на його зміст, а й на порядок підписання. Наявність формальних порушень на цьому етапі може ускладнити або й взагалі унеможливити подальше звернення стягнення на предмет іпотеки. Тому при укладенні договору з іпотекодавцем-юридичною особою слід вкрай ретельно проаналізувати наявність у потенційного підписанта достатніх повноважень для підписання договору від імені іпотекодавця. Для цього треба вивчити останню редакцію статуту, рішення загальних зборів (якщо необхідне), довіреність (якщо підписує представник). Нещодавно Верховний Суд визнав недійсними два договори іпотеки на 41 земельну ділянку загальною площею кілька сотень гектарів, укладені із Приватбанком (Постанова ВС від 18.06.2019 р. у справі № 910/15832/17). Підставою для визнання цих договорів недійсними стало те, що відповідно до статуту іпотекодавця, усі договори мають підписуватися як директором, так і головним бухгалтером. Спірний договір був підписаний представником, який діяв по довіреності від директора та головного бухгалтера. Однак, в статуті було передбачено можливість делегування права підпису директора, а головного бухгалтера – ні. Тому суд дійшов висновку, що представник по довіреності не мав прав підписувати договір іпотеки від імені головного бухгалтера.

Якщо ж іпотекодавцем є фізична особа, то слід переконатися в отриманні згоди другого з подружжя на передачу майна в іпотеку. Не так давно Велика Палата Верховного Суду повернулася до практики минулих років, за якою відсутність такої згоди є підставою для визнання договору іпотеки недійсним (Постанова ВС від 21.11.2018 р. у справі № 372/504/17).