Чи може відкриття ринку землі стати додатковим механізмом у забезпеченні прав кредитора?

У світлі останніх змін щодо відкриття ринку сільськогосподарської землі, банки отримали можливість набувати право власності на сільськогосподарську землю в порядку звернення стягнення як на предмет застави вже з 01 липня 2021 року, при чому без обмежень за площею.

Прогнозується, що із виходом на земельний ринок юридичних осіб (з 2024 року) ціна землі буде тільки зростати, що робить її вигідним активом, який за потреби може бути реалізований банком без втрати в ціні.

Наразі, іпотека являється найбільш розповсюдженим видом забезпечення виконання зобов’язання. Проте, на захист прав кредитора також встає не так давно введений до українського законодавства механізм як довірча власність.

Пропонуємо розібратися, який саме вид забезпечення зобов’язання максимально зменшить ризик кредиторів, пов’язаний з поверненням проблемної заборгованості та є застосовним до забезпечення землею.

Іпотека

Іпотека є заставою нерухомого майна, при встановленні якої, право власності на майно залишається у іпотекодавця. Наразі саме банки мають виключне право бути заставодержателями земель сільськогосподарського призначення. Звертаємо увагу, що мова йде не про всі фінансові установи, а саме про банки.

Так, законодавство України визначає банк як юридичну особу, яка на підставі банківської ліцензії має виключне право надавати банківські послуги, відомості про яку внесені до Державного реєстру банків. Отже, отримати українську сільськогосподарську землю в заставу зможуть тільки ті банки, які зареєстровані в Україні та мають відповідну ліцензію, видану НБУ.

З огляду на це, на жаль, іноземні банки не можуть отримувати землі сільськогосподарського призначення в заставу, оскільки іноземні банки не відповідають визначенню «банк» за українським законодавством.

Якщо предметом іпотеки є право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) чи для забудови (суперфіцій), законодавство надає можливість іпотекодержателю набути таке право в рахунок виконання основного зобов’язання або від свого імені уступити таке право будь-якій особі.

Банк, як іпотекодержатель, отримує право звернути стягнення на предмет іпотеки у разі порушення іпотекодавцем своїх обов’язків за іпотечним договором, невиконанні/неналежному виконанні основного зобов’язання боржником, а також у разі відкриття провадження про банкрутство чи при ліквідації іпотекодавця.

Стягнення на предмет іпотеки може бути здійснено на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Також, законодавство про іпотеку визначає обов’язок іпотекодержателя повідомляти іпотекодавця про свій намір укласти договір купівлі-продажу заставленого майна задля дотримання переважного права купівлі такого майна.

Що стосується землі сільськогосподарського призначення, то законодавство передбачає обов’язок банка реалізувати земельну ділянку, на яку звернуто стягнення на земельних торгах, протягом 2-х років з дня набуття права власності на неї.

Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна. При реалізації земельної ділянки сільськогосподарського призначення, до 01 січня 2030 року ціна не може бути меншою нормативно грошової оцінки такої ділянки.

Довірча власність

На відміну від іпотеки, довірчою власністю можуть забезпечуватися зобов’язання тільки за кредитом чи позикою. В довірчу власність може бути передано як рухоме, так і нерухоме майно.

Важливою відмінністю довірчої власності від іпотеки є те, що встановлення довірчої власності передбачає припинення права власності на таке майно у особи, яка його передає (довірчий засновник) і набуття права довірчої власності кредитором (довірчий власник) на таке майно.

Незважаючи на набуття кредитором права довірчої власності на майно, право володіння переданим у довірчу власність майном дещо обмежується, адже воно не може бути відчужене або продане кредитором до моменту звернення стягнення на таке майно. Що стосується сільськогосподарської землі, то до 01 січня 2024 року така земля не може бути передана у довірчу власність банкові. Земельний кодекс України дозволяє банкам набувати право власності на землю тільки при зверненні стягнення на неї як на предмет застави. Проте, довірча власність не відноситься до застави, а є видом права власності. Отже, передача сільськогосподарської землі у довірчу власність може стати ефективним забезпеченням кредитних зобов’язань лише з 2024 року.

При передачі землі в довірчу власність користувачем такої землі може залишатися довірчий засновник або інша особа, чиє право користування оформлено згідно Земельного кодексу України. Проте, таке користування не є перешкодою для задоволення вимог кредитора, адже користувач втрачає право користування землею з дня отримання повідомлення про прийняття довірчим власником рішення про звернення стягнення на таку землю.

Довірчий власник вправі звернути стягнення на об’єкт довірчої власності, якщо прострочення виконання боржником основного зобов’язання складає більше 20 календарних днів, або прострочено виконання частини основного зобов’язання більше як на 30 днів. Так само як і при іпотеці, у разі порушення боржником договору про встановлення саме довірчої власності, довірчий власник може вимагати дострокового виконання основного зобов’язання.

Більше того, при отриманні майна у довірчу власність банк не ризикує втратити таке майно при банкрутстві/ліквідації довірчого засновника, адже таке майно не включається до ліквідаційної маси довірчого засновника.

Як і при іпотеці довірча власність передбачає дотримання переважного права купівлі шляхом письмового повідомлення боржника, користувача та довірчого засновника із зазначенням мінімальної ціни продажу. Причому, задля реалізації свого переважного права, вказані особи мають всього лише 5 днів, протягом яких необхідно внести мінімальну ціну продажу на депозит нотаріуса.

На відміну від іпотеки, ціна продажу об’єкту довірчої власності встановлюється довірчим власником одноособово, без необхідності проведення оцінки такого об’єкту, що в певній мірі пришвидшує та полегшує задоволення вимог кредитора.

Враховуючи вищезазначене, механізм довірчої власності в більшій мірі покликаний захистити права саме кредитора та є дієвішим при реалізації забезпеченого майна.

При передачі майна у довірчу власність банк має можливість отримати право власності вже з дати укладення відповідного договору, що унеможливлює будь-які маніпуляції з таким майном з боку боржника.

Також, Цивільний кодекс надає відносну свободу сторонам договору про встановлення довірчої власності при визначенні його умов. Можна, наприклад, визначати підстави для настання права звернення стягнення на майно у довірчій власності або регулювати мінімальну ціну продажу такого майна.

Єдине, що банки не зможуть розглядати землю сільськогосподарського призначення в цілях забезпечення зобов’язань шляхом передачі такої землі у довірчу власність по кредитному договору до 2024 року. Адже, враховуючи обмеження Земельного кодексу, довірча власність не є заставою.

У разі, якщо інше не буде схвалено на референдумі, іноземні банки також не зможуть набувати право довірчої власності на землю сільськогосподарського призначення.

Що ж стосується іпотеки, то такий спосіб забезпечення все ще залишається найбільш зрозумілим для кредиторів та боржників, а враховуючи, що з 01 липня 2021 року українські банки можуть набувати право власності на землю сільськогосподарського призначення в порядку звернення стягнення як на предмет застави, іпотека надалі залишиться одним із пріоритетних видів забезпечення зобов’язань.