Юридичні ризики та особливості інвестування в нерухомість поблизу водойм

До земель водного фонду належать землі, зайняті: 

• морями, річками, озерами, водосховищами, іншими водними об’єктами, болотами, а також островами, не зайнятими лісами; 
• прибережними захисними смугами; 
• гідротехнічними, іншими водогосподарськими спорудами та каналами, а також землі, виділені під смуги відведення для них; 
• береговими смугами водних шляхів; 
• штучно створеними земельними ділянками в межах акваторій морських портів.

Відповідно до Порядку користування землями водного фонду, користування землями прибережних захисних смуг уздовж річок, навколо водойм і на островах здійснюється в режимі обмеженої господарської діяльності. На зазначених землях забороняється провадження діяльності, що негативно впливає або може вплинути на їх стан чи суперечить їх призначенню.

Законодавство України встановлює прибережні захисні смуги — смуги вздовж річок, озер, лиманів та морів, на яких діє жорсткий режим забудови. 

Водний кодекс визначає для цих смуг нормативні ширини: 25 м (малі річки та ставки <3 га), 50 м (середні річки, великі ставки) та 100 м (великі річки, озера) від урізу води. Для морів та морських заток встановлена прибережна захисна смуга не менше 2 км від берега, проте в межах населених пунктів ширина такої смуги визначається комплексними планами просторового розвитку територій територіальних громад, генеральними планами населених пунктів, а в разі їх відсутності або якщо зазначеною містобудівною документацією межі таких смуг не встановлені, вони визначаються шириною 100 метрів. 

Відсутність проєкту землеустрою чи точних меж прибережної смуги не означає її відсутність. За законом ширини смуги встановлені нормативно, і вони діють автоматично. Верховний Суд наголошує, що наявність прибережної смуги визначається законами, навіть якщо межі не затверджені документообігом (Верховний Суд Постанова КГС ВС від 17.09.2024 у справі № 910/10049/22).

На цих територіях будь-яке будівництво, крім спеціальних гідротехнічних або портових споруд, заборонено. Верховний Суд неодноразово підтверджував, що ЗК України не передбачає та не передбачав можливість передання в оренду земельної ділянки в межах прибережної захисної смуги для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд.

Землі в прибережній смузі належать державі чи громаді й віднесені до «земель водного фонду». Їх передачу в приватну власність чи оренду для комерційної забудови закон забороняє.

Об’єкти, зведені з порушенням цих норм, визнаються самочинним будівництвом і підлягають знесенню. Власність на такі будівлі не виникає — цивільний кодекс прямо передбачає, що особа, яка здійснила самочинне будівництво, не набуває право власності на таке нерухоме майно.

Щодо передачі у власність, оренду земель водного фонду

Стаття 59 ЗК України наголошує, що землі водного фонду можуть перебувати в державній, комунальній та приватній власності.

• Щодо приватної власності

Згідно з пунктом «ґ» частини четвертої статті 83 ЗК України до земель комунальної власності, які не можна передавати в приватну власність, належать землі водного фонду, крім випадків, визначених ЗК України.

Громадянам та юридичним особам за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування можуть безоплатно передаватись у власність замкнені природні водойми (загальною площею до 3 гектарів). Власники на своїх земельних ділянках можуть у встановленому порядку створювати рибогосподарські, протиерозійні та інші штучні водойми.

Отже, законодавство України обмежує безоплатне передання в приватну власність земель водного фонду випадком передання за рішенням уповноваженого органу тільки замкнених природних водойм (загальною площею до 3 гектарів).

Заволодіння громадянами та юридичними особами землями водного фонду (перехід до них володіння цими землями) всупереч вимогам ЗК України є неможливим; розташування земель водного фонду вказує на неможливість виникнення приватного власника, а отже і нового володільця, крім випадків, передбачених у статті 59 цього Кодексу (постанови Великої Палати Верховного Суду від 11 вересня 2019 року у справі № 487/10132/14-ц, від 15 вересня 2020 року у справі № 372/1684/14-ц).

• Щодо оренди земель водного фонду

Відповідно до чинного законодавства громадянам та юридичним особам органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування із земель водного фонду можуть передаватися на умовах оренди земельні ділянки прибережних захисних смуг, смуг відведення і берегових смуг водних шляхів, озера, водосховища, інші водойми, болота та острови для сінокосіння, рибогосподарських потреб, у тому числі рибництва (аквакультури), культурно-оздоровчих, рекреаційних, спортивних і туристичних цілей, проведення науково-дослідних робіт, догляду, розміщення та обслуговування об’єктів портової інфраструктури і гідротехнічних споруд тощо, а також штучно створені земельні ділянки для будівництва та експлуатації об’єктів портової інфраструктури та інших об’єктів водного транспорту.

Отже, попри заборону приватизації, закон дозволяє отримати землі водного фонду в користування для реалізації спеціальних проєктів:

• аквакультура (розведення риби, креветок, мідій);
• рекреаційна діяльність (створення баз відпочинку, туристичних стоянок, кемпінгів);
• наукові чи екологічні проєкти;
• інфраструктура для водного транспорту або гідротехнічні споруди.

Оренда може оформлюватись як для землі, так і для водного об’єкта (наприклад, ставка або озера), причому нерідко в одному договорі (так звана комплексна оренда).

Землі водного фонду можна орендувати лише для обмежених цілей, зокрема відповідно до цільового призначення таких земель. Так, згідно з  додатком  59 «Класифікатор видів цільового призначення земельних ділянок» до  Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17.10.2012 № 1051, категорія земель «землі водного фонду» налічує 16 цільових призначень.

Законодавець чітко обмежує функції таких земель: наприклад, закон дозволяє оренду прибережних смуг лише для господарської діяльності в межах рибного промислу, рекреації, наукових потреб тощо.

Оренда земель водного фонду — це не просто договірне оформлення ділянки, а ціла процедура, яка передбачає дотримання низки обов’язкових етапів. Без їх проходження будь-яке користування такими землями може бути визнано незаконним. Зокрема така процедура складається з наступних етапів: 

• наявність землевпорядної документації

Перед тим як говорити про оренду, необхідно переконатися, що ділянка:

• внесена до Державного земельного кадастру (ДЗК);
• має визначене цільове призначення, яке відповідає планам майбутнього користувача (наприклад, рекреація, рибне господарство, водозабезпечення);
• погоджена з профільними органами: екологічними та водогосподарськими, якщо мова йде про території з підвищеним природоохоронним статусом або розташовані в межах водоохоронних зон.

Без цих умов оренда буде юридично нікчемною, а будь-які подальші інвестиції  під загрозою.

• земельні торги (аукціон)

Оренда державних і комунальних земель здійснюється виключно через електронні аукціони. 

Винятки є, але вони стосуються лише окремих категорій користувачів — наприклад, державних підприємств водного господарства або наукових установ.

Таким чином, інвестор повинен готуватися до участі в конкурентній процедурі з відкритими ставками та прозорими умовами.

• державна реєстрація договору

Навіть після укладення договору оренди документ не набирає чинності поки не буде зареєстрований у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (ДРРП).

Лише з моменту реєстрації орендар отримує повноцінне право користування з можливістю ведення господарської діяльності, подання дозвільних заявок, розробки проєктів і т.д.

Висновки

Інвестування в нерухомість поблизу водойм або в землі водного фонду вимагає особливої обачності. Ці землі мають спеціальний правовий статус, обмеження на приватизацію та жорсткі умови використання. Будь-яке будівництво чи використання без дотримання законодавчих вимог може призвести до визнання об’єкта самочинним та його знесення. Проте для інвесторів відкриті легальні механізми користування — передусім оренда на публічних торгах для цільових проєктів (аквакультура, рекреація, наука, портова інфраструктура). Успішне інвестування можливе лише за умови юридичної перевірки та дотримання всієї регламентованої процедури.