Земельна реформа в Україні: все, що потрібно знати

Скасування мораторію на продаж землі

Після того, як у Страсбурзі підтвердили, що заборона на продаж сільськогосподарських земель є порушенням права людини розпоряджатися своєю власністю[1], питання земельної реформи в Україні залунало ще гучніше.

Після 19 років мораторію Верховна Рада все ж таки прийняла закон щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення, який набирає чинності з 1 липня 2021 року[2].

Так, уже цього літа громадяни України зможуть купувати сільськогосподарські земельні ділянки, однак не більше 100 гектарів в одні руки.

З 1 січня 2024 року має розпочатися другий етап відкриття ринку землі. Крім фізичних осіб, право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення зможуть набувати і юридичні особи, створені та зареєстровані за законодавством України, учасниками  яких є громадяни України, держава, або територіальні громади.

Загальна площа земельних ділянок, що перебувають у власності громадянина України або юридичної особи, не може перевищувати 10 тисяч гектарів.

У свою чергу, готовність українського суспільства надати доступ до ринку землі іноземним громадянам буде визначено шляхом проведення референдуму.

Є зрушення і в цьому питанні: 26 січня 2021 року було прийнято Закон України “Про народовладдя через всеукраїнський референдум”, яким фактично надано “зелене світло” на його проведення.

[1] Рішення Європейського суду з прав людини від 22.05.2018 у справі «Зеленчук і Цицюра проти України» (Заяви № 846/16 та № 1075/16)

[2] Закон України “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення”

Не мораторієм єдиним

Земельна реформа – це не лише про визначення дати та кола суб’єктів, які зможуть здійснювати правочини з купівлі-продажу земель сільськогосподарського призначення.

Пролити світло на тіньовий ринок землі, що існував весь час дії мораторію,– невідкладне завдання із зірочкою, що потребує комплексного та системного вирішення.

“Земельний пакет” реформ налічує більше 10 законів та законопроектів та майже в 5 разів  більшу кількість підзаконних нормативно-правових актів, що мають бути прийняті.

Ключовими завданнями на етапі запуску ринку, зокрема, є:

– передача земель сільськогосподарського призначення з державної у комунальну власність територіальних громад;

– перехід повноважень з управління землями на локальний рівень;

– оптимізація Держгеокадастру;

– інвентаризація земель, їх оцифрування, внесення відомостей про них до Державного земельного кадастру;

– спрощення процедур оформлення земельних ділянок;

– забезпечення публічності інформації про землю та ресурси;

– розробка програм фінансування для підтримки малих та середніх фермерів;

– протидія рейдерству та ін.

Які кроки вже зроблено?

Уже рік як набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» (№ 340-IX) .

Так, положеннями вказаного закону передбачено можливість власника земельної ділянки встановити вимогу нотаріального посвідчення таких договорів: про встановлення земельного сервітуту, оренди, емфітевзису (про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб), суперфіцію (для забудови), або предметом якого є нерухоме майно чи його частина.

Вимога про нотаріальне посвідчення є обтяженням речових прав на земельну ділянку та підлягає державній реєстрації.

Зазначену вимогу також може встановити і учасник товариства для вчинення правочину, предметом якого є частка такого учасника у статутному (складеному) капіталі відповідного товариства, а також для засвідчення справжності власного підпису під час прийняття рішень з питань діяльності товариства. Відомості про встановлення такої вимоги  вносяться до Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань.

Зазначений запобіжник значно утруднює протиправне заволодіння землею та корпоративними правами сільськогосподарських підприємств, зокрема, шляхом підробки та подвійної реєстрації договорів.

Серед нововведень також передбачено можливість сторін певної категорії договорів встановити умову щодо їх автоматичного поновлення на такий самий строк без вчинення інших дій та укладення додаткових угод. У такому разі, після закінчення дії договору державна реєстрація речового права продовжується на той самий строк.

Якщо ж сторона бажає відмовитися від поновлення договору, то не пізніше як за місяць до дати закінчення його дії, вона має подати заяву про виключення відомостей про поновлення договору з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Викладене має значно зменшити кількість судових спорів, пов’язаних з поновленням дії таких договорів. 

Запобігання “реєстраційному” рейдерству здійснюється шляхом обміну інформацією між Державним реєстром прав і Державним земельним кадастром; фіксації ціни (вартості) земельних ділянок та речових прав на них; оцифрування і занесення до реєстру прав інформації на паперових носіях; запровадження засобів додаткової ідентифікації для здійснення реєстраторами дій в реєстрі речових прав.

Як свідчать звіти Офісу протидії рейдерству, створення прозорої системи земельного моніторингу та обмін даними вже мають позитивні результати.

Як самостійно підготуватися до відкриття ринку землі?

Незважаючи на вжиті законодавцем заходи, вільний ринок може спричинити збільшення кількості рейдерських атак.

Для того, щоб самостійно підготуватися та убезпечити земельну ділянку від можливих посягань, в нагоді стане наступний алгоритм дій:

1) перевірте реєстрацію земельної ділянки в Державному земельному кадастрі шляхом введення кадастрового номеру в рядку пошуку на Публічній кадастровій карті – https://map.land.gov.ua/?cc=3461340.1719504707,6177585.367221659&z=6.5&l=kadastr&bl=ortho10k_all;

2) якщо земельній ділянці кадастровий номер не присвоєно, зверніться до розробника документації із землеустрою для виготовлення технічної документації щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості).

Без наявності коректних відомостей про земельні ділянки у Державному земельному кадастрі є неможливим укладення будь-яких цивільно-правових угод.

Варто наголосити, що всі власники нерозподілених (невитребуваних) земельних ділянок або їх спадкоємці повинні оформити право власності на свої паї до 1 січня 2025 року.

Якщо цю вимогу не буде виконано, вважатиметься, що власники ділянок відмовилися від одержання землі, і вона автоматично перейде у комунальну власність територіальної громади.

3) переконайтеся, що ваші права на землю належним чином оформлені, перевірте відповідні відомості в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;

4) скористайтеся викладеною вище можливістю встановити вимогу нотаріального посвідчення договорів;

5) орендарям варто пересвідчитися, що орендна плата встановлена за ринковими цінами та не є заниженою, що може створювати певні ризики;

6) скористайтесь онлайн послугою від Міністерства юстиції України – SMS-Маяк https://online.minjust.gov.ua/sms/. Це дозволить отримувати повідомлення про зміну статусу будь-яких об’єктів нерухомого майна у Державному реєстрі прав;

7) зареєструйтесь у Державному аграрному реєстрі. Після реєстрації за принципом автоматичної взаємодії в ньому з’являються дані з Державного земельного кадастру, Державного реєстру прав, Єдиного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, Єдиного державного реєстру тварин.

Лише ретельна підготовка та сумлінне ставлення до власних ресурсів і майнових прав допоможе почуватися впевненіше в умовах турбулентності під час запуску ринку землі в Україні.