Землі колективної власності. Що потрібно знати?

20 серпня 2018 року Президент України підписав закон, який в першу чергу покликаний вирішити питання колективної власності на землю. Документ отримав складну назву – Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні») (далі – Закон). Закон набирає чинності з 01 січня 2019 року.

Що ж встановлює Закон:

• Землі припинених КСП визнаються комунальною власністю

У Законі зазначено: «землі колективних сільськогосподарських підприємств, що припинені (крім земельних ділянок, які на день набрання чинності зазначеним Законом перебували у приватній власності), вважаються власністю територіальних громад, на території яких вони розташовані. Зазначений Закон є підставою для державної реєстрації права комунальної власності на земельні ділянки, сформовані за рахунок земель, які в силу зазначеного Закону переходять до комунальної власності».

Тобто законодавець вживає два поняття «землі колективних сільськогосподарських підприємств, що припинені» та «земельні ділянки, сформовані за рахунок земель, які в силу зазначеного Закону переходять до комунальної власності». При цьому, у комунальну власність переходять «землі колективних сільськогосподарських підприємств, що припинені», а зареєструвати право комунальної власності можливо лише на «земельні ділянки, сформовані за рахунок земель, які в силу зазначеного Закону переходять до комунальної власності». За таких обставин необхідно з’ясувати значення вказаних вище понять.

Так, згідно з Законом до «земельних ділянок, сформованих за рахунок земель, які в силу зазначеного Закону переходять до комунальної власності» належать: деградовані, малопродуктивні, техногенно забруднені сільськогосподарські угіддя, що підлягають консервації, заболочені землі, землі, на яких розташовані розвідані родовища корисних копалин загальнодержавного значення, запаси яких затверджені в установленому законодавством порядку, землі під полезахисними лісовими смугами, землі під водними об’єктами, землі під господарськими шляхами, прогонами, польовими дорогами, у тому числі запроектованими у проекті землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв), землі, які відповідно до закону не можуть перебувати у приватній власності, землі під будівлями, спорудами, іншими об’єктами нерухомого майна, землі, які передаються до запасу та резервного фонду, інші землі несільськогосподарського призначення (далі – Землі, які переходять у комунальну власність). Разом з тим «землі колективних сільськогосподарських підприємств, що припинені» є ширшим поняттям та, окрім «земельних ділянок, сформованих за рахунок земель, які в силу зазначеного Закону переходять до комунальної власності», включають в себе й інші земельні ділянки, наприклад, землі, які підлягали виділенню власникам земельних часток (паїв) (вбачається з преамбули Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)»), хоча Законом встановлено спеціальний (а не автоматичний) порядок переходу таких ділянок у комунальну власність.

З огляду на це, законодавцю слід було узгодити між собою перелік земельних ділянок, які вважаються комунальною власністю, та перелік земельних ділянок, на які існує можливість зареєструвати право комунальної власності.

Крім того, в Законі вживається формулювання: «землі колективних сільськогосподарських підприємств, що припинені…вважаються власністю територіальних громад». Натомість у пояснювальній записці до проекту Закону та в статті («Закон про консолідацію земель підписано. Які зміни нас чекають?») одного з авторів Закону народного депутата Кулініа О.І. вказано, що до комунальної власності мають передаватись землі саме ліквідованих КСП.

При цьому, поняття «припинена юридична особа» значно ширше за поняття «ліквідована юридична особа», адже включає в себе як ліквідованих юридичних осіб, так і реорганізованих (шляхом злиття, приєднання, поділу, перетворення). З огляду на це, важко зрозуміти чи правильно був втілений задум авторів в тексті Закону.

• Власники земельних часток (паїв) до 01 січня 2025 року можуть вирішити питання щодо розподілу земель колективної власності діючих підприємств, які не підлягали паюванню

Законом встановлені наступні положення:

1. Власники земельних часток (паїв) (визначені абз. 2-4 ч. 1 ст. 1 Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)), які отримали ділянку в розмірі земельної частки (паю) (далі – Пайовики), мають право розподілити землі колективної власності діючих підприємств, які не підлягали паюванню.
З огляду на положення Закону, власники земельних часток (паїв), які не отримали ділянку в розмірі земельної частки (паю), участі в розподілі не приймають.
2. Розподіл земельних ділянок здійснюється Пайовиками на загальних зборах, які організовує орган місцевого самоврядування, на території якого розташовані відповідні земельні ділянки.
3. Збори вважаються повноважними, якщо на них присутні більшість Пайовиків. Рішення приймаються також більшістю Пайовиків (а не більшістю присутніх).
4. Землі, які переходять у комунальну власність, підлягають безоплатній передачі до комунальної власності територіальної громади, на території якої вони розташовані. Сільськогосподарські угіддя, які підлягали паюванню, однак не були передані до приватної, державної або комунальної власності, підлягають розпаюванню (про порядок паювання вказано нижче).
5. Землі під будівлями, спорудами, які перебувають у власності, підлягають безоплатній передачі їх власникам.
Звертаємо увагу, що дане правило стосується виключно земель діючих підприємств, натомість землі під будівлями та спорудами припинених КСП вважаються комунальною власністю.
6. За результатами розподілу оформляється протокол, що підписується особами, які брали участь у зборах, головуючим та секретарем зборів. До протоколу додається список реєстрації учасників зборів, засвідчений їхніми підписами. Кожен аркуш зазначеного списку підписується головуючим та секретарем зборів і скріплюється печаткою сільської, селищної, міської ради.
Разом з тим, законом встановлено, що збори веде сільський, селищний, міський голова або уповноважена відповідною радою особа, проте не визначено чи є ця особа головуючою на зборах. Також законом не встановлено порядок призначення секретаря зборів. На нашу думку, секретаря зборів слід обирати за згодою більшості Пайовиків.
7. Після отримання протоколу зборів сільська, селищна, міська рада протягом місяця приймає рішення про затвердження протоколу розподілу земельних ділянок та прийняття у комунальну власність відповідних земель. Це рішення та протокол зборів є підставою для державної реєстрації права власності територіальної громади та/або громадян на відповідні земельні ділянки.
Вказане положення може створити проблемні ситуації. Наприклад, згідно з Законом земельні ділянки під будівлями та спорудами виділяються їх власнику. Власником вказаних об’єктів може бути юридична особа, проте вказані положення Закону не встановлюють способу отримання юридичною особою земельних ділянок у власність.
8. У разі якщо до 01 січня 2025 року протокол про розподіл земель не оформлений та не поданий на затвердження органу місцевого самоврядування, вважається, що суб’єкти права колективної власності відмовилися від права колективної власності на землю, а зазначені землі (крім невитребуваних часток (паїв) і сформованих за їх рахунок земельних ділянок, а також нерозподілених земельних ділянок) передаються у комунальну власність в порядку визнання майна безхазяйним.

У даному випадку законодавець знехтував правами власників будівель та споруд, адже такі особи не завжди є Пайовиками, а тому не можуть взяти участь у засіданні зборів та впливати на їх проведення. Разом з тим, якщо збори не будуть проведені до 01 січня 2025 року, то власник будівель та споруд втрачає право отримати у власність земельну ділянку під своєю будівлею.

• Органам місцевого самоврядування надано право тимчасового передавати в оренду нерозподілені земельні ділянки та невитребувані земельні частки (паї), після формування їх у земельні ділянки

Відтепер на рівні закону закріплені визначення понять «Невитребувана земельна частка (пай)» та «нерозподілена земельна ділянка».

Нерозподіленою земельною ділянкою є земельна ділянка, яка відповідно до проекту землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв) увійшла до площі земель, що підлягають розподілу, але відповідно до протоколу про розподіл земельних ділянок не була виділена власнику земельної частки (паю).
Невитребуваною є земельна частка (пай), на яку не отримано документа, що посвідчує право на неї, або земельна частка (пай), право на яку посвідчено відповідно до законодавства, але яка не була виділена в натурі (на місцевості).

Раніше в законі було закріплено право відповідної сільської, селищної, міської ради чи районної державної адміністрації розпоряджатись нерозподіленими земельними ділянки шляхом передання їх в оренду для використання за цільовим призначенням на строк до моменту отримання вказаних ділянок у власність.
Проте у зв’язку з набранням чинності Законом таким правом будуть наділені лише сільські, селищні, міські ради. Крім того, вказані ради матимуть можливість у аналогічний спосіб розпоряджатись невитребуваними частками (паями) після формування їх у земельні ділянки.

Разом з тим Закон не дає відповіді на питання чи наділяються орендарі переважним правом отримати відповідну земельну ділянку у користування після передання вказаних ділянок у власність.

Крім цього, не зрозуміло яким чином співвідносяться вказані норми Закону з нормами Перехідних положень Закону України «Про оренду землі», які надають громадянам власникам сертифікатів на земельну частку (пай) право укладати договори оренди земельної ділянки до моменту виділення їм у натурі (на місцевості) земельних ділянок.

Також, Закон не дає відповіді на питання чи має право особа, яка орендує у власника сертифікату земельну частку (пай) переважне право на укладення договору оренди з органом місцевого самоврядування після формування такої частки (паю) у земельну ділянку.

Більше того, питання оренди землі мають бути врегульовані саме нормами Закону України «Про оренду землі», а не нормами Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)», у якому відповідно до Закону викладені норми про оренду сформованих ділянок з земельних часток (паїв).

• Встановлено кінцевий строк виділення в натурі (на місцевості) невитребуваних земельних часток (паїв)

У разі якщо до 01 січня 2025 року власник невитребуваної земельної частки (паю) або його спадкоємець не оформив право власності на земельну ділянку, він вважається таким, що відмовився від одержання земельної ділянки.

Така невитребувана земельна частка (пай) після формування її у земельну ділянку за рішенням відповідної сільської, селищної, міської ради (у разі необхідності формування) за заявою відповідної ради на підставі рішення суду передається у комунальну власність територіальної громади, на території якої вона розташована, у порядку визнання майна безхазяйним.

За позовом власнику невитребуваної земельної частки (паю) або його спадкоємцю у разі пропуску строку для оформлення права власності на земельну ділянку з поважної причини суд може визначити додатковий строк, достатній для такого оформлення. У разі відсутності земель сільськогосподарських угідь колективної власності така земельна частка (пай) може бути виділена в натурі (на місцевості) за рахунок земель запасу комунальної власності відповідної територіальної громади (за наявності таких земель).

Протягом 7 років з дня державної реєстрації права комунальної власності на земельну ділянку, сформовану з невитребуваної земельної частки (паю), забороняється передача її у приватну власність (крім передачі її власнику невитребуваної земельної частки (паю) або його спадкоємцям).

За наслідками аналізу вказаних вище положень закону можна дійти висновку, що Закон все ж таки містить деякі неузгодженості та прогалини. Проте на, нашу думку, цей Закон зможе вирішити ряд проблем, пов’язаних з колективною власністю на землю, які протягом багатьох років знаходились у «підвішеному» стані.

Ян Нечваль,
молодший юрист GOLAW

Cтаття була опублікована у періодичному виданні “Юрист&Закон”