В Україні запроваджено ринок землі

Дата набрання чинності Закон стосується всіх основних положень, окрім обов’язків Кабінету Міністрів України у шестимісячний строк з моменту опублікування Закону:

• затвердити порядок здійснення фінансової підтримки громадян і юридичних осіб для придбання земельних ділянок;
• закласти у державний бюджет видатки на державні програми розвитку малих і середніх сільськогосподарських товаровиробників;
• привести у відповідність нормативно-правову базу.

Отже, прийняття підзаконних нормативно-правових актів на виконання положень Закону очікуємо найближчим часом.

Що відбулося?

Законом відкрито ринок землі.  Скасовуються пункти 14-15 розділу X «Перехідні положення» Земельного кодексу України, які передбачали мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення. Відповідно до нового Закону, фізичні та юридичні особи зможуть набувати у власність та відчужувати земельні ділянки сільськогосподарського призначення з урахуванням обмежень, передбачених Законом.

Кому ДОЗВОЛЕНО набувати у власність землю?

Закон визначив вичерпний перелік осіб, які зможуть бути власниками земель сільськогосподарського призначення. Закон прямодозволяє набувати права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення:

• громадянам України;
• юридичним особам України, учасниками яких є лише громадяни України та/або держава, та/або територіальні громади;
• територіальним громадам;
• державі.

Окремою категорією Закон виділяє банки. Банкине зможуть купувати землю, проте зможуть набувати її у власність лише в порядку звернення стягнення на них як на предмет застави та із зобов’язанням подальшого відчуження на земельних торгах протягом двох років з дня набуття права власності.

Кому ЗАБОРОНЕНО набувати у власність землю?

Закон встановлює категорії суб’єктів, яким заборонено набувати у власність землі сільськогосподарського призначення до проведення референдуму та до яких застосовується абсолютна заборона. 

До проведення референдуму заборонено набувати у власність земельні ділянки сільськогосподарського призначення українським юридичним особам, учасниками  або кінцевими бенефіціарними власниками яких не є громадянами України. При цьому вбачається, що така заборона стосується юридичних осіб незалежно від розміру частки іноземця.

Крім цього, до проведення референдуму іноземцям, особам без громадянства та юридичним особам забороняється набувати у власність частки (акції, паї, членство) у статутному капіталі юридичних осіб (окрім як у статутному капіталі банків), які є власниками земель сільськогосподарського призначення. 

Тобто, фактично, Закон обмежує можливість бізнесу структурувати володіння землями сільськогосподарського призначення з використанням холдингових структур як на території України, так і з використанням іноземних компаній. 

Необхідно, знову ж таки, зауважити, що ці обмеження можуть бути зняті за результатами референдуму з цих питань.В свою чергу, навіть за умови проведення референдуму, Закон визначає що за будь-яких умов забороненонабуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення:

• юридичними особами, учасниками або кінцевими бенефіціарами яких є іноземці – на земельні ділянки, які розташовані ближче 50 км від державного кордону України (крім морського державного кордону);
• юридичними особами, учасниками або кінцевими бенефіціарами яких є громадяни Російської Федерації;
• особами, які належать або належали до терористичних організацій;
• юридичними особами, учасниками або кінцевими бенефіціарами яких є іноземні держави;
• юридичними особами, у яких неможливо встановити бенефіціара;
• юридичними особами, бенефіціари яких зареєстровані в офшорних зонах (за переліком офшорних зон КМУ);
• фізичними та юридичними особами, а також пов’язаними з ними особами, стосовно яких застосовано санкції відповідно до Закону України «Про санкції» у вигляді заборони на набуття у власність земельних ділянок;
• українськими юридичними особами, контролери яких зареєстровані у державах зі списку FATF.

З урахуванням наведених обмежень, аграрному бізнесу, який планує набувати у власність земельні ділянки, необхідно буде розкрити інформацію про бенефіціарів, переглянути свої корпоративні структури, в будь-якому разі виключивши офшорні компанії.

Обмеження щодо площі землі у власності

До 1 січня 2024 року загальна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності одного громадянина не може перевищувати 100 га. Площа земельних ділянок, набутих громадянином до набрання чинності Законом не враховується. Починаючи з 2024 року загальне  обмеження для громадян підвищується до 10 тис. га “в одні руки”. 

Юридичні особи зможуть набувати у власність землі сільськогосподарського призначення лише починаючи з 1 січня 2024 року і в межах 10 тис. га та не більше загальної площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які можуть перебувати у власності всіх її учасників. Зазначене обмеження не стосується банків, які будуть набувати землю у порядку звернення стягнення на земельні ділянки як на предмет застави. 

Необхідно враховувати, що площа земельної ділянки у власності через володіння часткою у статутному капіталі юридичної особи додається до площі земельної ділянки у власності громадянина. Площа земельної ділянки, якою громадянин володіє через володіння часткою у статутному капіталі обраховується на пропорційній основі – загальна площа земельних ділянок у власності юридичної особи помножена на відсоток участі у статутному капіталі.

Таким чином, якщо громадянин є власником 10 тис. га землі сільськогосподарського призначення, юридична особа, у якій він є єдиним учасником, не зможе набути у власність земельну ділянку сільськогосподарського призначення.

Недотримання зазначених обмежень тягне за собою визнання правочинів про відчуження земельних ділянок недійсними та є підставою для конфіскації земельної ділянки.

Особливості купівлі-продажу

Серед особливостей купівлі-продажу земель сільськогосподарського призначення можна виділити наступні:

• Купівля-продаж здійснюється з дотриманням переважного права на її придбання, з можливістю передання такого права іншій особі за наявності письмового повідомлення власника.
• Розрахунки, пов’язані зі сплатою ціни земельних ділянок провадяться в безготівковій формі. 
• Покупці зобов’язані документально підтвердити джерела походження коштів або інших активів, за рахунок яких набувається право власності. Необхідно зазначити, що Закон не передбачає порядок та осіб, відповідальних за перевірку джерел походження коштів.
• До 1 січня 2030 року ціна продажу не може бути меншою за нормативну грошову оцінку земельної ділянки.

Продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності забороняється.

Відповідальність

Закон передбачає, що недотримання вимог Закону у частині набуття права власності на землі сільськогосподарського призначення є підставою для визнання правочину, за яким набувається право власності на земельну ділянку, недійсним. Також законом передбачена конфіскація земельної ділянки.

Окремо слід зазначити відповідальність суб’єктів, до яких у власність переходять землі, на які в силу Закону суб’єкти не можуть набувати права власності. Такі земельні ділянки підлягають відчуженню власником протягом року з моменту переходу права власності. У разі порушення цього строку, за позовом Держгеокадастру ділянка може бути конфіскована за рішенням суду.

Також конфіскації за рішенням суду підлягатимуть земельні ділянки, площа яких перевищує граничні розміри земель сільськогосподарського призначення, що можуть перебувати у власності однієї особи. 

Конфіскована земельна ділянка за рішенням суду підлягає продажу на земельних торгах. Ціна проданої на земельних торгах земельної ділянки, за вирахуванням витрат, пов’язаних з її продажем, виплачується її колишньому власнику.

Уже на цьому етапі зрозуміло, що Закон суттєво вплине на аграрний бізнес в Україні. Власникам аграрних компаній, які планують формувати власний земельний банк, необхідно заздалегідь подбати про реструктуризацію корпоративних структур у відповідність до нових вимог. 

Бережіть себе!

Чим команда GOLAW може допомогти?

• Консультування щодо відкриття ринку землі в Україні
• Створення та структурування бізнесу 
• Due diligence, cупровід M&A угод та угод за участю інвестиційних фондів
• Супровід угод набуття у власність або користування земельними ділянками
• Корпоративне та проектне фінансування
• Антимонопольний та антиконкурентний комплаєнс

Автори статті: Максим Лебедєв, Олександр Мельник, Андрій Олійник