Як не втратити землю: рекомендації орендарям

Щоб не допустити втрату земельного банку та бути готовим до можливих зловживань з боку власників землі, аграрним підприємствам варто перевірити свої договори оренди та підсилити власну правову позицію. Отже, на що потрібно звернути увагу орендарям земельних ділянок?

Зміна власника землі як підстава для припинення договору оренди

За загальним правилом, перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи не є підставою для зміни умов або припинення договору оренди землі. Однак це правило діє, якщо інше не передбачено самим договором.

Отже, перш за все, аграрним підприємствам варто провести детальний аудит укладених орендних договорів та перевірити їх умови, зокрема, щодо можливості нового власника землі достроково розірвати договір. 

Чи може орендодавець розірвати договір в односторонньому порядку?

Відповідь однозначна: якщо сторони передбачили це в договорі, так.

Наприклад, в договорі зазначають, що він може бути розірваний в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця в разі використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам, не за цільовим призначенням, систематичної несплати орендної плати та невиконання орендарем інших умов договору.

У разі, якщо договором або законом така можливість не передбачена, розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається.

Судова практика знає багато випадків, коли одна із сторін договору оренди оскаржувала одностороннє дострокове розірвання договору іншою стороною. Однак позиція судів непохитна: норми законодавства не містять заборони для сторін договору оренди земельної ділянки передбачити випадки розірвання договору в односторонньому порядку. Таке розірвання здійснюється шляхом вчинення одностороннього правочину, що оформлюється прийняттям відповідного рішення. Принцип свободи договору є визначальним та надає сторонам можливість на власний розсуд встановлювати умови його припинення. Зазначена правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 04.04.2018 у справі № 910/8011/17, від 18.12.2019 у справі № 910/3111/19 та від 04.02.2020 у справі № 915/47/17.

Тож, нагадати собі умови укладених договорів оренди важливо. І якщо землевласник не погодиться внести зміни до договору та виключити відповідне положення про одностороннє розірвання, то усвідомлення зазначеного ризику допоможе краще підготуватися до можливого розвитку подій та підсилити стратегію захисту.

Розірвання договору за рішенням суду

Для дострокового розірвання договору оренди власник землі може звернутися до суду. Підстави для цього можуть бути різні: від невиконання орендарем визначених законом та договором обов’язків до випадкового знищення чи пошкодження об’єкта оренди, яке істотно перешкоджає використанню земельної ділянки.

Систематична несплата орендних платежів

Найбільш поширеною причиною звернення орендодавців з такими позовами до суду є порушення орендарем умов договору щодо своєчасної та повної сплати орендної плати.

Право користування земельною ділянкою може бути припинено саме через систематичну несплату оренди. «Систематична» означає два та більше разів. Отже, у разі встановлення судом двох та більше випадків несплати орендної плати, передбаченої договором, договір оренди землі буде розірвано.

При цьому, часткове невиконання обов`язку зі сплати орендної плати є неналежним виконанням та порушенням умов договору, яке також дає право орендодавцю вимагати його розірвання, незважаючи на те, чи виплачена така заборгованість у подальшому. Зазначена позиція викладена у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06.03.2019 у справі № 183/262/17, в якій він відступив від свого попереднього висновку. 

Так, наприклад, під час вирішення справи № 498/682/18 суди першої та апеляційної інстанцій  дійшли помилкового висновку про те, що для ознаки «систематичність» має значення саме несплата орендної плати, тоді як у вказаній справі має місце неповна сплата орендної плати за 2016 рік та її несплата за 2017 рік. Таким чином, суди встановили відсутність підстав для дострокового розірвання оспорюваного договору оренди землі. Постановою від 23.12.2020 у цій справі Верховний Суд підсумував, що зазначений висновок судів ґрунтується на неправильному застосуванні норм матеріального права та скасував відповідні рішення в цій частині.

Якщо ж орендодавець самостійно ухиляється від отримання орендної плати з метою подальшого розірвання договору, зацікавлена в дії такого договору аграрна компанія не позбавлена можливості належним чином виконати умови договору шляхом внесення належної з неї грошової суми на депозит нотаріуса.

Передача землі в суборенду без згоди власника

Ще однією поширеною підставою для розірвання договору оренди є передача орендарем земельної ділянки в користування іншій особі без згоди власника.

Закон України «Про оренду землі» передбачає, що орендована земельна ділянка або її частина може передаватися орендарем у суборенду без зміни цільового призначення, якщо це передбачено договором оренди або за письмовою згодою орендодавця. Якщо протягом одного місяця орендодавець не надішле письмового повідомлення щодо своєї згоди чи заперечення, орендована земельна ділянка або її частина може бути передана в суборенду.

Так, у справі № 277/860/18 відповідач – аграрна компанія передала в суборенду іншому підприємству земельні ділянки. При цьому, положеннями договорів оренди письмова згода власників землі на це не вимагалася. Орендар дав відповідне оголошення у газеті, провів загальні збори, на яких повідомив орендодавців про намір укласти договори суборенди, а також направив відповідні листи-повідомлення. Право суборенди було зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Аграрне підприємство-суборендар протягом двох років здійснювало оплату за користування землею, що підтверджувалося відповідними розписками орендодавців.

Втім, після кількох років суборенди власники землі – позивачі звернулися до суду з вимогами про дострокове розірвання договорів оренди. Підстава – передання землі в суборенду без їхньої згоди та систематична – протягом двох років несплата орендної плати відповідачем.

Рішенням суду першої інстанції, залишеним без змін постановою апеляційного суду, позовні вимоги землевласників було задоволено. Постановою від 13.05.2020 Верховний Суд підтримав попередні судові рішення. Суд касаційної інстанції послався на те, що припинення орендарем господарської діяльності з безпосереднього цільового використання орендованої земельної ділянки та передача третім особам функцій з її обробітку й оплати орендної плати орендодавцю виходить за межі господарської діяльності, яку може здійснювати орендар без погодження з орендодавцем, та є підставою для розірвання договору оренди земельної ділянки.

Положеннями цього договору дійсно було передбачено, що для передання землі в суборенду письма згода власника землі не вимагається, однак окремим його пунктом визначено, що така згода все ж таки має бути. Виписки суборендаря про виплату коштів власникам землі не містили підписів орендодавців, а розписки про отримання розрахунку за користування землею були підписані їх родичами та не містили дати отримання коштів. Надані відповідачем докази суди визнали неналежними.

Отже, з огляду на актуальну судову практику з цього питання, орендарям та суборендарям землі варто ретельно переглянути умови відповідних договорів, а також правильність оформлення документів, що підтверджують розрахунки із землевласниками.

Замість висновків

Кількість підстав для дострокового розірвання договорів оренди землі чимала. Крім того, власники земельних ділянок можуть штучно створювати умови, за яких орендарі начебто не виконують свої зобов’язання, зокрема, щодо своєчасної та повної виплати орендних платежів.

З приближенням дати запуску ринку землі в Україні спостерігається тенденція збільшення кількості таких спорів. Тому, аграрні компанії, які наразі не можуть бути покупцями сільськогосподарської землі, мають укріпити свої позиції для збереження земельного банку, що складається з орендованих масивів земель.